Praha - Dosud rekordní množství lidí s hypotékou - podle střízlivých odhadů kolem 45 až 50 tisíc - se vloni mohlo rozhodnout, že bez jakékoliv sankce opustí svou dosavadní banku a přejde k jiné, která jim nabídne nižší úrokovou sazbu. Končilo jim totiž fixační období a mohli svou hypotéku takzvaně refinancovat.
Očekávaná vlna refinancování však nepřišla. Možnosti odejít ke konkurenční bance využila zhruba sedmina lidí, odborníci z řad nezávislých makléřů i bank přitom na začátku roku hovořili nejméně o čtvrtině.
"Podle našich odhadů se letos refinancovalo něco přes 7000 hypoték. To je zhruba o 40 procent, méně než jsme čekali," říká například Libor Ostatek, ředitel makléřské společnosti Golem Finance.
Ještě skromnější je Luboš Svačina z webu Hypoindex.cz. Ten na základě statistik za leden až listopad očekává, že banky vloni udělily jen kolem šesti tisíc "ostatních" hypoték, tedy na jiné účely než výstavbu nebo nákup nemovitosti.
"I v případě, že bychom považovali všechny tyto hypotéky za takzvaně refinanční, což koneckonců v drtivé většině jsou, zůstávají tyto výsledky hluboko pod původními očekáváními analytiků i samotných bankéřů," dodává. Podle Svačiny se refinancování podílelo na objemu loňských hypoték zhruba patnácti procenty.
Banky si začaly vážit i dosavadních klientů
Ještě v roce 2008 změnila banku při konci fixace více než čtvrtina klientů. O možnosti refinancování se přitom mluví a píše stále více, lidé jsou informovanější a tuší, že mohou ušetřit. Proč už tedy podíl "přeběhlíků" vloni nerostl?
"Je pravda, že klienti jsou už vzdělanější. Jenže právě díky tomu dokáží vyjednávat nejen s konkurencí, ale i námi jako dosavadní bankou," říká specialistka na hypotéky z pobočky jedné velké české banky.
"Už většinou vědí, že naše první nabídka je spíše jen orientační. A že když pohrozí odchodem jinam, dáme jim vzápětí lepší nabídku. Podmínkou samozřejmě je, že až dosud bez problémů spláceli. V takovém případě dokážeme snížit úrok o půl procentního bodu oproti původní nabídce," přiznává pracovnice banky.
To potvrzuje také Libor Ostatek z Golem Finance. "Banky mají slušný manévrovací prostor, neboť drží sazby relativně vysoko a není tak pro ně problém slevit i více než půl procenta, když zjistí, že slušný klient chce odejít," říká. To se podle něj nebude měnit ani v první polovině letošního roku.
"Pokud klient není na konci fixace aktivní, pravděpodobně dostane zbytečně vysoký úrok. Když vyjednává, banka sleví až 0,5 procenta," potvrzuje také Jiří Paták ze služby HonzovaHypoteka.cz.
Na raketově rostoucím trhu v letech 2006-2008 se banky snažily získat co největší tržní podíl a jejich hlavním cílem byli noví klienti. "Stávající klienti byli tak trochu odstaveni na vedlejší kolej. Banky spoléhaly na konzervativnost tuzemské bankovní klientely a nepředpokládaly, že by se lidé sebrali a odešli se svou hypotékou ke konkurenci. A tak nebyly výjimkou případy, kdy nový klient získal nižší úrokovou sazbu než stávající bezproblémový klient," říká Svačina.
Čím dál více bank ale chápe, že udržení stávajícího klienta je levnější než získání nového. "Přinejmenším za něj nemusí platit provizi makléřům ani náklady související s ověřením jeho schopnosti splácet, i když toto prověřování většinou uhradil sám zájemce formou vysokých poplatků za uzavření smlouvy," vysvětluje nezávislý finanční poradce Jiří Král.
Druhým podstatným důvodem menšího počtu refinancování bylo zpřísnění podmínek ze strany bank kvůli ekonomické krizi. "Někteří klienti, kteří chtěli svoje hypotéky refinancovat, ale neměli například zcela čistou historii splácení svých závazků nebo byli na hraně z pohledu svých příjmů, hypotéku v nové bance prostě nezískali a museli setrvat ve své stávající bance," říká Milan Roček z makléřské společnosti Hyposervis.
Šance pro štiky
"Mezi ty férové banky, které nabízejí stejné podmínky jako pro nové klienty, patří například Wűstenrot hypoteční banka, Raiffeisen či GE Money Bank," upřesňuje Ostatek.
Podle Patáka zaznamenávají největší odliv klientů zákonitě největší banky. "Dominantní pozice několika málo hráčů na trhu končí. Naopak přicházejí menší poskytovatelé, kteří se snaží získat svou část trhu. Refinancování je snadný způsob rozšíření portfolia klientů, a proto některé banky ceny hypoték subvencují. Nejde jim tedy primárně o úrokový výnos, ale spíše o pozici na trhu," domnívá se Paták.
"Velmi agresivní, nicméně pro klienta prospěšné, byla v tomto ohledu hlavně kampaně Modré pyramidy stavební spořitelny, UniCredit Bank a zpočátku roku i mBank," vzpomíná Paták. U větších hráčů oceňuje zlepšení péče o stávající zákazníky hlavně u Hypoteční banky a České spořitelny.
"Na konci fixace nabízíme klientům podobnou - i nižší - úrokovou sazbu jako novým klientům," tvrdí Pavla Langová z tiskového oddělení České spořitelny. Pro zájemce, kteří přecházejí z jiné banky, se vloni spořitelna snažila maximálně zjednodušit proces vyřízení refinancování.
Tak dobrý úrok už nedostanete
Stávajících klientů si banky začaly více vážit i díky ekonomické krizi. Objem hypotečního trhu totiž vloni meziročně klesl o více než třetinu. Lidé jsou při zadlužování opatrnější, stejně jako banky při hodnocení zájemců.
Krize už ale nepomohla k levnějším úrokovým sazbám. A to přesto, že základní sazby České národní banky jsou na rekordním minimu. Hypotéky zlevnily jen nepatrně, banky totiž značně zvýšily takzvanou rizikovou přirážku.
Na druhou stranu právě díky vyšší rizikové přirážce mají banky rezervu při stanovení nabídkové úrokové sazby, z níž pak mohou výrazněji slevit.
Počet končících fixací má letos podle Ostatka překonat další rekord. "Půjde o 50 až 55 tisíc klientů," odhaduje.
Klienti, kterým nyní končí tří- a zejména pětiletá fixace, se však i přes možnou slevu musí připravit na mnohem vyšší sazbu než dosud. Zatímco v roce 2005 se průměrné sazby pohybovaly pod čtyřmi procenty, nyní jsou na úrovni kolem 5,60 procenta. Lidé tak zaplatí řádově stovky korun měsíčně navíc.
| Čtěte také: Končí vám fixace hypotéky? Pozor na neznámé triky bank Stát prodlouží dotace hypoték, lidem už dal 10 milionů Hypotéky konečně zlevňují, potvrzuje čerstvá statistika |
