Vize město: Všechno špatně. Česko hledá cestu z bytové krize, chce zapojit developery

Pavel Švec Pavel Švec
4. 6. 2024 10:43
Nedostupnost bydlení v Česku je čím dál větším problémem. Nelichotivým statistikám, které se této oblasti týkají, stát, potažmo Praha, často vévodí. Podle ministerstva pro místní rozvoj žije v Česku 150 tisíc lidí v bytové nouzi, dalších 1,6 milionu je ohroženo ztrátou bydlení. To je ohromující číslo. Téměř čtvrtina domácností dává na bydlení více než 40 procent svých měsíčních příjmů.
Vize město - dostupnost bydlení | Video: Pavel Švec

Podle takzvaného CG-Indexu společnosti Central Group lidé s průměrným platem v Praze vydají za nový 70metrový byt téměř 15 celých ročních platů. Berlíňan či Vídeňan jen zhruba 8,5. Dlouhé roky se staví výrazně méně, než jaká je poptávka, takže momentálně hlavnímu městu chybí téměř 90 tisíc bytů.

Vloni se v Praze podle Českého statistického úřadu povolilo k výstavbě jen 4242 bytů v bytových domech. Přitom počet plánovaných projektů v Praze neustále roste. Podle analýzy společnosti jde celkem o zhruba 140 tisíc bytů.

Vize město: Kde se tvoří budoucnost

Speciální projekt Aktuálně.cz a týdeníku Ekonom Vize město: Jak se mají česká města rozvíjet, jak mohou zacelit letité jizvy ve formě brownfieldů, megalomanských dopravních staveb či chronicky zanedbaných území, jak kultivovat historická centra. Jakým způsobem mají investoři citlivě přistupovat k místu a potřebám obyvatel a jak lze čelit mnohdy nesmyslným a nekonzistentním požadavkům úřadů, kdy se velké projekty stávají dobrodružstvím s nejistým koncem.

A stavět se nedaří ani radnicím či magistrátům. Například pražský magistrát a městské části české metropole mají ve správě celkem 30 tisíc obecních bytů, deklarovaným cílem Prahy je přitom navyšovat jejich počet o 500 ročně. Jenže se jich postaví pouze tak třicet.

Pomohou snížit mimořádně vysoké ceny bytů a rostoucí nájmy plánované dotace? A jaký potenciál nabízí spolupráce radnic s developery? To jsou hlavní otázky pořadu Aktuálně.cz Vize město.

"Teď se v Praze prodávají byty za zhruba 150 až 160 tisíc korun za metr čtvereční, což je například dvojnásobná cena oproti Polsku, kde se povoluje dvojnásobek bytů. Podle mě by se dostupné bydlení mělo v případě samotné stavby bez pozemku pohybovat do 50 tisíc korun za čtvereční metr," vypočítává Marcela Fialková, ředitelka strategie developerské skupiny UDI Group, která staví bytové domy nejen v Praze, ale právě i ve Varšavě.

Fialková popisuje, že v polské metropoli společnost UDI Group buduje domy s téměř tisícovkou bytů, přitom získat stavební povolení tam zabere maximálně několik měsíců. Zatímco v Česku stavební řízení trvá zejména kvůli složitosti byrokratického procesu dlouhé roky. "Máme na Praze 13 projekt bytového domu na sídlišti a na povolení čekáme třináct let. To je samozřejmě obrovský nepoměr. Že chceme stavět v Praze, je tím pádem pro nás velkým rizikem, protože nakonec se může i po těch třinácti letech stát, že z toho budeme mít pořád jen louku a nepostavíme tam nic," doplňuje.

Náměstkyně pražského primátora pro oblast sociálních věcí, bydlení a zdravotnictví Alexandra Udženija (ODS) upozorňuje, že situací, kterou zažívají developeři, si prochází i radnice.

"Není možné třeba jen dva roky stavbu budovat a osm deset let projekt připravovat. Není možné, abychom byli mezi 170 státy světa 156. v rámci délky povolovacího řízení. Neplatí to jen u bytů, ale i u jiných staveb, ať už jsou to školy, nebo domovy pro seniory. Pak se právem občané diví, proč něco neděláme, proč nestavíme rychleji, když je to přece potřeba," tvrdí někdejší starostka Prahy 2.

Ředitel Státního fondu podpory investic Daniel Ryšávka popisuje připravovaný dotačně-úvěrový program na podporu dostupného bydlení, který jeho úřad vyhlásí v závěru léta. K dispozici bude přibližně až sedm miliard korun. "Primárně je program určen právnickým osobám, ať už soukromým - čili developerům, církvím, neziskovkám -,  tak i veřejným - tedy obcím, městským částem, krajům. Všichni o to mohou žádat za stejných podmínek," zdůrazňuje. 

Cílem je zaručit pro zájemce nižší nájemné v dalších letech, než je výše toho tržního. Podle pravidel dotace ho mohou využít lidé s příjmem do takzvaného 8. decilu - čili zhruba čtyři pětiny populace. Zbylé nejbohatší pětiny populace se tato možnost netýká.

"Byty s garantovaným nižším nájmem mohou následně obce poskytnout mladým rodinám do 35 let či preferovaným profesím, jako jsou hasiči, zdravotnický personál nebo učitelé. Celkový strop na financování stavby by měl být někde mezi 200 a 250 miliony korun na projekt," upřesňuje Ryšávka a upozorňuje, že jeho úřad ve spolupráci s regionálními agenturami otevřel na jaře pro zájemce z řad zástupců obcí osm poradních a odborných center po celém Česku. 

Zlevnit a zrychlit stavbu bytových domů - a to poměrně výrazně - by kromě zrychleného povolovacího procesu mohly i projekty bytových domů, které lze "kopírovat". Jinými slovy by mohl existovat jakýsi katalog různých projektů a radnice by si jen vybíraly, jaké se jim vzhledově, objemově či cenově nejvíce hodí. Projekt by se pak jen upravil na příslušný konkrétní pozemek.

"Projektová dokumentace u bytového domu řádově tvoří pět procent z ceny stavby. U městských projektů je to často i víc. V Praze jsem například viděla, že dokumentace pro projekt se 120 byty vyšla na 38 milionů, to je enormní částka. Abychom uspokojili obrovskou poptávku, musíme rychle a co nejlevněji stavět," upozorňuje Fialková.

Alexandře Udženiji myšlenka "katalogových projektů" dává smysl, protože jakékoliv zrychlení výstavby by situaci velmi pomohlo. Podle ní by se nabízela možnost, že by stát, respektive příslušný resort typové projekty pod dohledem komise vybraných architektů, ekonomů, projektantů a dalších odborníků vysoutěžil. "Takový katalog by zjednodušil práci starostům a zastupitelům obcí, kteří prostě nejsou odborníci. Eliminuje se tak riziko, že si je stavební firma takříkajíc namaže na chleba," doplňuje pražská radní.

Další možností, jak špatnou situaci řešit, by mohla být i spolupráce veřejného a soukromého sektoru. Například by mohlo jít o takzvané PPP partnerství či podobné typy spolupráce, kdy veřejným zadavatelům zpravidla chybí dostatečné praktické a odborné zkušenosti projekty manažersky uřídit. Developer také může využít městské pozemky nebo infrastrukturu, kterou radnice vybuduje. Protislužbou pak je poskytnutí podílu na výsledné stavbě čili například určitého počtu bytů, které může obec následně pronajmout.

Marcela Filaková dává za příklad Hamburg, kde magistrát naplánoval rozvoj a urbanismus přístavní čtvrti HafenCity, ve složitém záplavovém území vybudoval infrastrukturu, podle jednotné logiky plochu rozparceloval, zhruba stanovil, kde co má stát, a nabídl soukromým stavebníkům.

Vize město: Praha není hotová. Do zanedbaných "mezer" se vejde až půl milionu lidí (6. 1. 2024)

Vize Město - 1. debata Brownfields | Video: Jakub Zuzánek
 

Právě se děje

Další zprávy