Průměrná úroková sazba hypoték je opět u pětiprocentní hranice. Je to nejvyšší úroveň od roku 2010, kdy svět čelil následkům finanční krize. Pro srovnání například před pěti lety byla sazba pod dvěma procenty. Znamená to jediné: úvěry na bydlení výrazně zdražily.
"Měsíční splátka hypotečního úvěru na 3,5 milionu korun sjednaného do 80 procent odhadní ceny nemovitosti při fixaci na tři roky, splatnosti 25 let a průměrné nabídkové sazbě 4,88 procenta činí v dubnu 20 227 korun. To si opravdu každý nemůže dovolit. Kvůli vysokým sazbám a vysokým cenám nemovitostí se stávají hypoteční úvěry produktem pouze pro vysokopříjmové části obyvatel," říká Jiří Sýkora, hypoteční analytik společnosti Fincentrum & Swiss Life Select.
Dostupnost hypoték nyní zhoršují i přísnější pravidla pro jejich poskytování, která od 1. dubna zavedla Česká národní banka. Žadatelé starší 36 let musí mít naspořeno minimálně 20 procent odhadované hodnoty nemovitosti, výše poskytované hypotéky nesmí překročit 8,5 násobku čistého ročního příjmu a maximální měsíční splátka nesmí být vyšší než 45 procent čistého měsíčního příjmu.
"Pro jednoho žadatele s průměrným příjmem to znamená, že si může vzít hypotéku necelých 3,5 milionu korun a splácet může maximálně zhruba 16 tisíc korun. Zapomínat nesmíme také na stovky tisíc korun, které musí mít žadatel naspořeno. Při současných cenách nemovitostí a úrokových sazbách tak představuje hypotéka pro žadatele s průměrným příjmem nedosažitelný cíl," dodává Sýkora.
Podle něj tak za současných podmínek nemusí na úvěr dosáhnout až třetina žadatelů. Hypoteční trh by se mohl propadnout až o polovinu.
Noční můra v podobě fixace
Problém budou mít letos i lidé, kterým končí fixace u starších hypoték. "Budou se muset ve svém rozpočtu vypořádat s nárůstem pravidelných splátek. Přesně před rokem jsme měli sazby okolo 2,1 procenta, nyní to bude okolo 5,1 procenta, což v praxi znamená, že s každým financovaným milionem bude měsíční splátka vyšší až o 40 procent, bereme-li v úvahu splatnost 25 let," uvádí Libor Ostatek, manažer úvěrového segmentu ve společnosti Broker Trust.
Podle Veroniky Hegrové z Hyponamiru.cz platí, že kdo nestihl refinancovat v předstihnu, bude určitě nemile překvapen. "Celková splátka může povyskočit až o 30 procent, neboť se zdvojnásobí částka hrazená na úroky. Pro některé klienty může dojít k navýšení o tisíce korun měsíčně. A lepší to nebude, protože se bude dále zdražovat," domnívá se Hegrová.
Jak upozornil Jakub Seidler, hlavní ekonom České bankovní asociace, nárůst nákladů na hypotéku může do jisté míry mírnit skutečnost, že průměrná mzda od roku 2017 do roku 2021 vzrostla o téměř 30 procent, tedy asi o osm tisíc hrubého. Jenže kromě úrokových sazeb rostou i ceny za energie, zboží a služby.
Podle něj je těžké odhadovat, kolika lidí se bude letos refixace hypoték týkat. "Některé domácnosti si zároveň mohly stihnout lepší úrokovou míru 'zamluvit' ještě v loňském roce, protože si lze úrokovou sazbu zafixovat delší dobu před samotným refixováním, ale velké množství domácností se bude muset připravit na růst měsíční splátky. Hrubým odhadem může jít o 60 až 80 tisíc domácností," uvedl Seidler.
Například ve Fio bance bude fixace ve zbytku letošního roku končit přibližně devíti procentům klientů. Z toho 68,5 procenta je pětiletých fixací, 17,5 procenta tříletých a 14 procent jednoletých. "Těžko se dá říct, o kolik se klientům zvedne splátka, protože je to značně individuální z důvodu, že rozptyl sazeb je hodně široký - od 1,48 do 5,28 procenta," říká mluvčí banky Jakub Heřmánek.
V České spořitelně velké množství klientů již refixovalo v loňském roce nebo si právě v předstihu stihli zafixovat sazby před jejich prudkým zvyšováním. "Letos bude končit fixace hypotečních úvěrů přibližně osmi procentům klientů, přičemž v roce 2023 by mohl tento podíl klientů činit okolo 10 procent," uvedl Filip Belant, šéf hypotečních úvěrů v České spořitelně.
Doplňuje, že pokud by lidé měli po navýšení měsíčních splátek problém je hradit, může být řešením prodloužení splatnosti hypotéky nebo nastavení služby variability splátek, která umožňuje odklad splátek, respektive přerušení splácení.
Také Veronika Hegrová doporučuje v případě problémů se splácením protáhnout si dobu splatnosti na maximum, a tím snížit splátku. "Pokud tato možnost není možná, budou se klienti dostávat i do situací, že budou nuceni prodat svou nemovitost a hledat menší, levnější," dodává odbornice.
I nájmy zdražují
Hypoteční krize zvýšila zájem o nájemní bydlení. I u pronájmů však ceny rostou. "Za výrazně zvýšenou poptávku po nájemním bydlení ve velkých městech může více faktorů. Jsou to vysoké úrokové sazby u hypoték, které zřejmě ještě porostou. Pak také migrační vlna z Ukrajiny a významnou roli sehrává i sezonní poptávka. Do Česka se po koronavirové pauze budou opět vracet turisté, kteří hojně využívají služeb Airbnb. A také studenti opět shání sdílené byty, protože se jim škola již přesunula do offline režimů," komentuje Viktor Mejzlík, spoluzakladatel služby GarantovanyNajem.cz.
Na základě statistik, které zveřejnil portál Realitymix.cz, v březnu meziročně vzrostla průměrná cena nájmů v Praze o necelých 17 procent, v Brně o 6,4 procenta a v Ostravě o 5,8 procenta. Podle odborníků se cena v následujících měsících ještě zvýší. "Pro letošní rok tak očekáváme nárůst cen nájemného v průměru o 10 procent," uzavírá Viktor Mejzlík.
Definice úvěrových ukazatelů u hypoték: DTI, DSTI, LTV
DTI (Debt to Income) - ukazatel DTI je poměr výše celkového zadlužení zájemce o hypotéku a výše jeho čistého ročního příjmu. Pomocí tohoto ukazatele poskytovatel hypotéky zjistí, zda nebude žadatel o úvěr předlužený. Příklad: Pokud je výše poskytnuté hypoték 3,5 milionu korun, bude hodnota ukazatele DTI při čistém ročním 500 tisíc korun dosahovat hodnoty 7.
DSTI (Debt Service to Income) - ukazatel DSTI představuje procentní poměr mezi výší měsíčních splátek všech úvěrů žadatele o hypotéku a jeho čistým měsíčním příjmem. Příklad: Pokud je výše měsíčních splátek hypotéky 15 tisíc korun, bude hodnota ukazatele DSTI při čistém měsíčním příjmu 40 tisíc korun 37,5 %. Hodnota DSTI nepřekročila úroveň značící zvýšené riziko.
LTV (Loan to Value) - je procentní poměr mezi výší úvěru a hodnotou zastavené nemovitosti. Příklad: Pokud je výše poskytnuté hypotéky 3,5 milionu korun a hodnota zastavené nemovitosti 5 milionů korun, bude hodnota ukazatele LTV rovna 70 %. Hodnota LTV nepřekročila hodnotu doporučenou ČNB.
