Praha - Více než dvanáct milionů korun nechala městská část Prahy 8 vydělat dvojici majitelů, kterým prodala své padesátiprocentní podíly ve dvou karlínských domech. Ti je totiž obratem přeprodali dál s mnohamilionovým ziskem.
Podivný prodej nezastavilo ani to, že u jednoho z domů se objevil jiný zájemce, který nabídl víc. Jenže vedení městské části rozhodlo o tom, že místo toho, aby se pokusilo uvedený dům prodat v dražbě, která mohla přinést více peněz, nechá již domluvenému kupci dorovnat sumu jeho konkurenta.
Podle místostarosty Radomíra Nepila (ANO) bylo ale vše v pořádku, cenu podle něj určil soudní znalec. "Je něco jiného, když prodáváte padesátiprocentní podíl, a něco jiného, když pak prodáváte celek," poukázal Nepil. A podle něj to byla jediná možnost něco s uvedenými domy, které podle jeho slov chátraly, dělat.
"Možná pro městskou část vzniká nějaká ztráta, ale cílem je i ten majetek scelit. Když se na ty domy podíváte, oba dlouhodobě chátrají, majitelé do nich neinvestovali, my tu šanci do nich investovat neměli," argumentuje Nepil s tím, že se spolumajiteli nebyla možná dohoda.
Co když to spolumajitel zablokuje
Překvapivý vývoj měl zejména prodej domu na rohu Vítkovy a Sokolovské ulice, který dva znalci - Ivana Markovská a společnost AP Appraisal - ocenili na 32,14 milionu korun. Radnice pak prodala svůj poloviční podíl druhému spolumajiteli - trojici Francouzek zastoupených advokátem - za 16,25 milionu korun. Ty obratem celý dům s dvaceti byty, z nichž většina byla volných, přeprodaly za 49,1 milionu korun společnosti Vítkova 19 s.r.o. Tedy za cenu o více než polovinu vyšší, než byly znalecké odhady.
"Už při zářijovém jednání zastupitelstva upozornila moje kolegyně Vlaďka Vojtíšková, že znalecký posudek uvádí čtyři možné metody ocenění. Vybral si však tu s nejnižším výsledkem - podle výnosu nájmů," upozorňuje opoziční zastupitel Tomáš Němeček z klubu Osmička sobě. "Společnost AP Appraisal sama v posudku napsala, že kdyby vycházela z reálných prodejů na trhu, vyšla by jí hodnota nejméně 42 milionů," říká.
Markovská si za svým odhadem stojí. "Něco jiného jsou ekonomické postupy a něco jiného je to, co je kdo ochoten zaplatit," uvedla s tím, že rozdíl v ceně je pochopitelný. "Je sakra rozdíl, když prodáváte ideální jednu polovinu nebo celý dům. Když si koupíte jednu polovinu, tak se taky může stát, že spoluvlastník vás tak zablokuje, že neuděláte vůbec nic," vysvětluje.
"Ano, když prodáváte jednu polovinu, kupec může mít obavy z druhého spoluvlastníka. Ovšem s jednou velmi podstatnou výjimkou: totiž když je tím kupcem právě ten druhý spoluvlastník," namítá Němeček.
Už to měli předplaceno
Prezident České komory odhadců majetku Jaroslav Šantrůček připouští, že pokud se nemovitost scelí, tak její cena bývá vyšší než cena jednotlivých podílů. Rozhodně to ale nebývá tolik jako v případě domu ve Vítkově ulici, kde zvýšení přesáhlo padesát procent.
"Není to ale zcela vyloučeno, když máte nějakou specifickou, třeba patovou situaci a daný kupec ví, že to pro něj tu hodnotu má," říká Šantrůček.
Jenže pohled do katastru nemovitostí ukazuje ještě jednu věc. Nový majitel si už koupi domu předplatil. Jak vyplývá ze založené smlouvy, již v květnu letošního roku poskytl trojici žen jako zálohu sumu 1,5 milionu euro a ony mu za ni zastavily svoji polovinu domu.
Zástavní smlouva také byla hned v květnu založena do katastru a obec o ní věděla. "Bylo nám to komunikováno jako zástava vůči vypořádání dědictví," argumentuje Nepil.
Já bych to chtěl taky!
A do třetice: radnice záměr o odkoupení uveřejnila na úřední desce a ozval se jí další zájemce, který nabídl, že dá o padesát tisíc víc než trojice Francouzek, která původně nabízela 16,2 milionu korun. Nepil pak oslovil advokáta majitelek a ten oznámil, že jsou ochotny konkurenční nabídku dorovnat. Nepil ji pak předložil na zastupitelstvo, které prodej schválilo.
"Ten podivný spěch vzbuzuje možná největší pochybnosti. Jako by bylo nutné stihnout všechny převody do konce roku, než se od 1. ledna 2018 opět do občanského zákoníku vrátí předkupní právo spoluvlastníků," říká opoziční zastupitel Němeček. "Část opozice navrhovala, aby se prodávalo alespoň nejvyšší nabídce v dražbě. Náš klub nechtěl prodávat vůbec - protože o zastavení transakce požádali nájemníci, kteří přišli na zastupitelstvo," dodává.
"Pokud by to bylo prodané formou dražby, tak je možné, že se to stane předmětem nějaké spekulace a dům bude ve stejném stavu dalších deset let," říká Nepil. A argument, že jen málokdo by vydal dvacet milionů za něco, co by nechal dál chátrat, je podle něj lichý. "Nemáte pravdu, ty zkušenosti máme. Máte různé pozemky ve spoluvlastnictví a nějaká firma je koupí proto, aby z toho spoluvlastníka "vytřískala" maximum. A uložený kapitál je tak nepálí," říká.
Karlín si to zaslouží
Tomáš Němeček upozorňuje na druhý případ prodeje poloviny domu, který prosadil místostarosta Nepil. Tentokrát šlo o dům v Sokolovské ulici 116 , jehož druhou polovinu vlastnil občan z Irska. Tady posudek určil cenu na 34,3 milionu korun, takže Praha 8 v září schválila prodej své poloviny za 17,185 milionů.
"Ihned poté Ir prodal celý dům českému občanovi za 42,185 milionů korun," říká opoziční zastupitel, podle nějž tak mohla Praha 8 získat za svůj podíl o čtyři miliony korun víc. "Kupec měl celou částku ihned připravenou, zaplatil ji jediným převodem," dodává.
Město podle Němečka mohlo v obou případech požádat soud o zrušení spoluvlastnictví - tedy že by naopak samo druhou polovinu odkoupilo za cenu určenou znalcem. Podle Nepila by to ale bylo na roky a domy by dál chátraly. "Ten Karlín si zaslouží, aby byly zkultivovány dřív," poukazuje.
