Vaše společnost podniká v oblasti nemovitostí v Česku, Maďarsku a Británii. Kdybyste měl situaci na trhu s nemovitostmi v těchto třech zemích porovnat, jaké jsou hlavní rozdíly, které by vás napadly?
Hlavní rozdíly jsou v kultuře podnikání, ve struktuře financování a v délkách stavebních řízení. V Česku se již delší dobu diskutuje o změně stavebního zákona. Maďarsko se chopilo příležitosti a jdou vidět výsledky - nízká daň z příjmu 9 %, jasné stavební řízení, respekt k investorům.
V Anglii se drží slovo, drží se termíny a se státem jste v partnerském vztahu směřujícím k jasnému předem definovanému cíli. Věřím a vidím to, že i Česko se mění a musí se změnit v hodnotách, na kterých stavíme své podnikání a své životy. Žijeme v nejlepší možné době, jen to občas nechceme vidět.
V Británii se zaměřujete na výstavbu bydlení na starých průmyslových pozemcích - brownfieldech. Jakým způsobem tam funguje státní podpora a spolupráce s developery?
Jde o brownfieldy, které jsou určeny k rezidenční výstavbě, jedná se zejména o koncept "First Home Buyer", tedy podpora státu pro mladé rodiny a první majitele svých vlastních bytů. Spolupracujeme s bytovými družstvy, nad nimiž drží garanci stát.
Tato bytová družstva jsou s námi od začátku s garantovaným odkupem takovéhoto pozemku po získání všech vyjádření a stavebního povolení, včetně potvrzení o možné ekologické likvidaci kontaminované půdy. Takže od začátku již víme, s jakým profitem můžeme počítat při prodeji, pokud získáme stavební povolení. V případě výstavby těchto bytů je vytendrován generální dodavatel stavby, bytové družstvo je v komisi společně s námi a účastní se výběru.
Vzhledem k přetlaku peněz na trhu musíte být velmi rychlý. Právní rámec v Anglii vám umožňuje velmi rychle uzavírat takovéto akvizice, vše je dostupné, transparentní a není zde taková pachuť, která je v postkomunistických zemích nejen ve stavebním řízení. Jedná se o velmi konzervativní development, kterému se věnujeme a budeme věnovat, máme jasné cashflow a jasný prodej.
V Londýně podnikáte i ve výstavbě studentských kolejí. Jakým způsobem je tam toto dočasné bydlení financováno? Funguje na plně komerční bázi?
Studentské koleje jsou trendem již přes deset let. Obvykle jsou součástí univerzitních kampusů, univerzity pak garantují jejich obsazenost. Pronájem funguje čistě komerčně, do Anglie jezdí velké množství zahraničních studentů a ti platí obvykle vyšší cenu za kvalitnější a modernější ubytování. Pamatuji si, že v roce 2012 byly výnosy z nájmů takovýchto studentských apartmánů někde kolem 8,5 % p. a. Tomuto jsme se věnovali před osmi lety velmi aktivně. Zkoušeli jsme najít i partnery v Česku, ale zatím jsme vhodné nenašli.
V Budapešti se zase soustřeďujete na hotely. Tímto trhem v posledních letech prudce zahýbalo sdílené ubytování v bytech typu Airbnb. Pociťujete určité ochlazování na hotelovém trhu, nebo jsou nové příležitosti zatím zcela kompenzovány prudkým rozmachem turismu?
Ano, v Budapešti je naše hlavní orientace na budování hotelového a ubytovacího portfolia s přesahem - začínáme rozvíjet i lázeňský segment v městě Heviz, kde projektujeme development lázeňských servisovaných apartmánů hotelového typu. Další projekty pak plánujeme, hotelový segment v Budapešti zažívá i výhledově zlaté časy.
Airbnb je určitě služba, která posunuje ubytovací segment a staví hotely před nelehký úkol. Hotelové řetězce na to reagují zejména kvalitním a novým developmentem hotelů a službami, které v Airbnb nejsou. Souhlasím, že všichni by měli mít stejné podmínky, a to zejména poplatky, fakturace a daně, licence, pak se může srovnávat. Airbnb je zatím takový lehký punk, který s sebou přináší i mnoho negativních důsledků, zejména v historických centrech měst.
V Česku jsou klíčovým tématem trhu nemovitostí prudce zdražující byty. Názory na budoucí vývoj přitom oscilují od "přijde krize a s ní i prudký pád cen" po "levnější už byty nebudou nikdy". Jak vývoj cen vidíte vy?
Nejen v Česku, ale v celé Evropě je cena práce spolu s chybějícími kvalifikovanými pracovníky tím zásadním nositelem problému, který zdražuje stavební výrobu. Když si vezmete fakt, že za poslední tři roky se zvedla nákladově stavební výroba téměř o polovinu, tak pochopíte, proč jsou ceny dnes tak vysoké.
K tomu přičtěte levné peníze, přebytek peněz, složité stavební řízení bez jasné časové osy apod. Někdo to musí zaplatit, a tím je kupující. Musím říct, že některé projekty, které nám chodí na akviziční stůl, jsou úplně mimo. Každý chce slyšet tu ohranou mantru na rychlé zbohatnutí.
Nemovitosti jsou však vysoce konzervativní, dlouhodobá investice a hlavně slouží jako uchovatel hodnot, proto lidé, kteří chtějí rychle zbohatnout, musí svou pozornost orientovat mimo realitní byznys anebo si vsadit na poště.
Od developerů je k vysokým cenám bydlení slyšet v podstatě jen jediné vysvětlení: nevstřícnost státu a úřadů a s tím spojené nekonečně dlouhé povolovací řízení u nových projektů. Je to podle vás opravdu ten klíčový problém?
Důležité je najít příčinu. To, co dnes vidíme, je důsledek nejednoznačnosti ve stavebním řízení, který zatěžuje oba účastníky řízení - úředníka i stavebníka. Příčin je několik, levné peníze, zejména euro, které má minusový europribor (mezibankovní úrokové sazby - pozn. red.), pak chybějící kvalifikovaný personál, chybějící územní plány, koncepty zastavěnosti měst, obcí, nejasný průběh a výsledek v čase stavebního řízení, který nás dostal světově velmi ostudně do čtyřicítky nejhorších zemí na světě pro získání stavebního povolení.
Takže těch příčin je několik, jakákoliv změna ve stavebním zákonu včetně liniových staveb bude už jen lepší, protože horší to snad být už nemůže.
Na druhou stranu mají developeři jen v Praze aktuálně v nabídce 5400 nových neprodaných bytů. To by spíše než o nedostatku nového bydlení přehřívajícího ceny hovořilo o neochotě pracovat s cenou a o snaze spekulovat a další zdražování v budoucnu. Jak si tento nesoulad tvrzení "bytů je málo versus nabízíme jich 5400" vysvětlujete vy?
My se rezidenční masovou výstavbou a následným prodejem bytů nezabýváme, naším hlavním směrem jsou hotely, resorty, ubytovací zařízení a development větších územních celků. Projekty děláme vždy pro konkrétního nájemníka nebo konkrétního kupujícího.
Je pravda, že u rezidenční výstavby nás zajímá pouze britský model, kde je partnerem stát, bytová družstva, městské byty, ale tady v tom jsme v Česku úplně někde v pravěku. Ve Vídni staví ročně přes 7000 městských bytů, kolik se jich postavilo u nás v Česku ? V roce 2012 2827 bytů a má to vzrůstající tendenci na dnešních zahájených bytů v počtu 4892.
Když vidím ceny a kvalitu bytů v Londýně, ve Vídni, v Budapešti, tak mi přijdou některé byty svou lokalitou a cenou mimo chápání. Zejména ve srovnání s průměrnou mzdou v Česku, která byla ve 3. čtvrtletí 29 549 Kč, ale každý byt má svého kupce.
Jak jsem již říkal, někdo musí zaplatit ty roky držení pozemků, soft náklady, čas na získání stavebního povolení, to vše se promítne do ceny bytu. Takže příčinu známe všichni, teď jde jen a pouze o akci a schopnosti udělat změny.
Kdybyste měl jako jednotlivec v současnosti rozhodovat o své investici do nemovitostí, koupil byste byt, nebo využil spíše realitní fond?
Já jako jedinec beru držení bytu jako uchovatele hodnot v čase a prostoru, pak samozřejmě musím vzít likviditu takového aktiva, takže z hlediska likvidity je určitě lepší cenný papír, realitní fond. Každopádně, každý, kdo chce investovat do nemovitostí či nemovitostních fondů, musí mít vždy na zřeteli, že se jedná o dlouhodobou investici.
Jak si myslíte, že se bude trh nemovitostí v Praze vyvíjet, kde je největší potenciál?
Praha je velmi specifický trh. Paradoxně některé segmenty, zejména komerční nemovitosti, vychází co do výnosů lépe mimo pražské. Praha musí začít řešit zastavěnost proluk, brownfieldů, není třeba být za každou cenu nejchytřejší a nejoriginálnější a nejpopulárnější politik, stačí mít selský rozum a podívat se po Evropě, kde a jak to funguje, a neexperimentovat s duševním zdravím českých obyvatel.
Zbavit se té iluze a lží, že se vždy musíte zalíbit a zavděčit všem, to prostě nejde, vždy se najde někdo, kdo se bude cítit nevyslyšen nebo ukřivděn. Takže jasný územní plán, metropolitní plán, řešit věci s odborníky, s odbornými svazy, zkopírovat to nejlepší, co už v Evropě funguje.
Byl bych určitě velmi střízlivý a vše plánoval na pětileté cykly, večírek jednou skončí a někdo musí zaplatit, uklidit a vyvětrat. Největší potenciál je v brownfieldech, prolukách, luxusním segmentu, městské a družstevní bydlení, celkem mi tady chybí nové moderní hotely s apartmány nebo alespoň rekonstrukce těch starých retro hotelů, velkou výzvou je Praha Smart City, využití moderních technologií. Praha má určitě své kouzlo a troufám si říct, že je jedním z nejkrásnějších míst na světě pro život.
Jaká je historie vaší společnosti, v čem jste začínali a jak se postupně váš byznys vyvíjel?
Podnikám již od roku 2000, 19 let. Mé tvrdé začátky byly ve stavebnictví. Realitnímu investování a developmentu se věnuji 10 let. Vše jsme postavili s mou ženou Janou a skvělými lidmi, které máme kolem sebe. Největším milníkem pro mě byl rozsáhlý hotelový development pro americký a thajský hotelový řetězec na Srí Lance, na Maledivách a v Indii. Z původních třech měsíců byly nakonec více než tři roky strávené v Colombu, zde jsem poznal, jak fungují velké investiční asijské skupiny, a vytvořil si dobrý základ kontaktů a prvních větších investorů.
V roce 2015 jsme založili Premiot investiční skupinu s cílem na investice do realit a finančních služeb v Česku, Anglii a Maďarsku. V Anglii jsme od roku 2009, v Maďarsku působíme od roku 2014. Dnes máme ve třech zemích celkem pět kanceláří a další tři budou v příštím roce otevřeny. Máme přes sto zaměstnanců, byznys stavíme na pětiletých cyklech a dlouhodobém konzervativním investování do nemovitostí a finančních služeb.
