Žalobu na SVJ v pražské Petrské čtvrti podal cizinec, který v bytovém domě se šesti byty jeden z nich koupil, následně jej zrekonstruoval a v dubnu 2017 začal krátkodobě pronajímat přes Airbnb.
Týdně se v něm vystřídaly desítky turistů. Navíc v okolních domech, s nimiž sousedy spojuje společný dvůr, je k nelibosti místních takto krátkodobě pronajímána většina bytů. "V létě se tu nedá otevřít okno, jaký je venku hluk," líčí situaci jedna z obyvatelek domu Bronislava Sitár Baboráková.
Stížností na hluk a nepořádek přibývalo a společenství se s majitelem napřed pokusilo domluvit po dobrém. Když neuspělo, rozhodlo se do stanov zakotvit podmínku, že k využívání bytu k poskytování ubytovacích služeb nebo opakovanému krátkodobému pronájmu je potřeba souhlas všech členů SVJ. Proti této změně stanov se postavil pouze dotčený pronajímatel, který tyto schválené stanovy následně napadl u soudu.
Domáhal se jejich zrušení s argumentem, že se SVJ má starat o společný majetek a nemá pravomoc vměšovat se do záležitostí vlastníka jednotky. Jedině on má podle žaloby právo rozhodovat, jakým způsobem bude jeho byt využíván.
"Do působnosti společenství za žádných okolností nespadá možnost omezovat způsob užívání jednotek v domě. Pokud by platil opak, tak by každé sdružení mohlo zakázat jakýkoliv nájem bytu," uvedl advokát Lukáš Máchal, který žalobu sepsal.
Soudkyně Milada Mašinová návrh zamítla poté, co vyslechla ostatní obyvatele domu a ti dosvědčili, že ubytovávání cizinců se podepsalo na stavu společných prostor. Pomočené stěny, vylomené dveře, ztráta bezpečí a soukromí nebo přeplněné popelnice byly na denním pořádku a ztrpčovaly život sousedům.
Kompletní vydání týdeníku Ekonom si můžete přečíst on-line:
- Názory
Jan Štětka: Rozpad koalice? ČSSD i podruhé ztrácí "čas odstřižení"
Jakub Rákosník: Ambivalentní tvář kapitalismu
- Téma čísla
Divoká jízda české koruny
Rozkolísaná koruna nám zajistila nejlepší tři měsíce za posledních deset let
Korunu čeká posilování
- Rozhovor
Eva Zamrazilová: Česku dluhy nikdo neodpustí
- Další témata
Pražská firma organizuje výrobu airbusů a učí kamery vidět
Firmy si mohou půjčit levněji než před krizí, jejich prověřování ale přitvrdilo
Dva největší cloudy světa rozjely expanzi v Česku. Přidali se i Číňané
Amerika čelí druhé vlně. Obchody opět zavírají, tentokrát kvůli rasismu
Konec závislosti na Rusku, Američané mohou opět létat v amerických raketách
- Auto
V Mnichově opisují od Mercedesu, výsledkem je BMW 2 Gran Coupé
- Kalendárium
"Způsob, jakým s bytem nakládá, spočívající v jeho krátkodobém pronajímání, ztěžuje ostatním vlastníkům jednotek v domě výkon stejných práv a zároveň tím poškozuje společné části domu," píše se v zatím nepravomocném usnesení. Proti němu podal pronajímatel odvolání, a o věci tak bude rozhodovat vrchní soud.
Další argument: Kolaudace
Žalované SVJ ve sporu zastupovala advokátka Michaela Vilhelmová. Ta vedle toho, že soud při poměřování práva svobodně podnikat a práva druhých nerušeně užívat svůj majetek přiznal ochranu klidnému bydlení, vyzdvihuje ještě jeden důležitý aspekt celého případu, ve kterém jí soudkyně dala za pravdu. Totiž to, že vlastník svůj byt pronajímá v rozporu s kolaudačním rozhodnutím a stavebními předpisy.
Jinými slovy provozovny ubytovacích služeb nesmějí být umístěné ve stavbách určených pro trvalé bydlení. "Z mého pohledu je toto konkrétní rozhodnutí zásadní v tom, že na jedné straně stojí vlastník jednotky, který v bytě podniká tím, že poskytuje krátkodobé ubytování, a na druhé straně ostatní vlastníci, kteří mají právo na klid v domě," zdůrazňuje Vilhelmová.
Advokáti z kanceláře Štilec & Partners, kteří se na nemovitostní právo specializují, však očekávají ještě dlouhou právní bitvu s nejistým koncem. "Dá se předpokládat, že spor projde všemi soudními instancemi, včetně Ústavního soudu. Jedna i druhá strana sporu totiž reprezentují širokou zájmovou skupinu a také − alespoň v centru Prahy − citlivě vnímaný společenský problém," zdůvodňuje Jakub Štilec.
Závěry městského soudu považuje za překvapivé. "Významnější restrikce ze strany SVJ byly všeobecně považovány za slepou uličku v boji proti negativním dopadům krátkodobého ubytování, a to právě pro jejich předpokládanou kolizi s ústavou zaručenými právy vlastníků bytů nakládat se svým majetkem," dodává Štilec a zmiňuje jiný rozsudek Nejvyššího správního soudu z roku 2008, který se k otázkám porušení kolaudačního rozhodnutí postavil benevolentně a připustil užívání bytu pro podnikání formou krátkodobých pronájmů.
"Jde-li o byt pronajatý, může být nepochybně užíván jeho nájemcem, avšak lze jej také dlouhodobě, střednědobě či krátkodobě přenechat do podnájmu podnájemci za předpokladu, že i on jej bude užívat jako byt. Tedy k bydlení pro sebe či přiměřený počet dalších osob, a to způsobem, který odpovídá povaze bytu. Je dokonce nanejvýš logické a jako výkon vlastnického práva či práva z něho odvozeného zcela legitimní, že některé byty v turisticky atraktivní lokalitě budou krátkodobě pronajímány turistům, například proto, že v konkrétním případě to bude ten nejvýnosnější způsob užívání daného bytu," uvádí se v rozsudku Nejvyššího správního soudu z doby, kdy však krátkodobé pronájmy nebyly rozšířené v tak masovém měřítku ani nebyly známy dopady s tím spojené.
Také advokátka Vilhelmová připouští, že krátkodobé pronájmy přes Airbnb a jemu podobné platformy nejsou dosud v českém právním řádu nijak specificky upravené. "Pohledem soukromého práva je ale potřeba konstatovat, že nelze aplikovat příslušná ustanovení občanského zákoníku o nájmu bytu, protože jejich užití pro krátkodobé nájmy je výslovně vyloučeno," upozorňuje Vilhelmová.
Dá se čekat, že usnesení povzbudí řadu SVJ k obdobné úpravě stanov. Mnozí majitelé bytů pak budou o to více zvažovat, jestli se po znovunastartování cestovního ruchu ke krátkodobému pronajímání vůbec vrátí. Zatímco stanovy upravují hlavně členská práva a povinnosti vlastníků bytů a pravidla pro správu domu, k vymezení pravidel pro užívání společných prostor slouží domovní řád.
"Ten zavazuje i nájemce a další osoby vstupující do společných prostor. Vlastník bytu pak má povinnost se pravidly řídit a zajistit jejich dodržování osobami, kterým přístup do domu nebo bytu umožnil," vysvětluje advokát Jakub Štilec.
Podle něj má SVJ například možnost zakázat kouření na balkonech nebo před domem, pokud se jedná o pozemek ve společné správě. Často využívaná jsou i omezení doby pro provádění rekonstrukcí a další hlučné práce jen na určité dny. Dodržování těchto pravidel v rozsahu pravomocí společenství vlastníků je soudně vymahatelné. Tyto spory potom řeší krajské soudy.
Družstevníci mají výhodu
U družstevních bytů je situace odlišná. Byt užívá družstevník na základě nájemní smlouvy, kam je možné přidat podmínku omezující další podnájem. Družstvo jako vlastník bytu tak může krátkodobý pronájem zakázat, pokud poskytovatel v bytě trvale nebydlí.
"Zakázat by naopak nebylo možné krátkodobý pronájem v jeho původní podobě, jak byl provozován v začátcích Airbnb, kdy ještě šlo skutečně o sdílené ubytování a pronajímatel poskytoval volný pokoj nebo postel v bytě, který trvale obýval," upřesňuje advokát Štilec.
