Praha - Mnozí z desítek tisíc lidí, kterým letos končí takzvaná fixace hypotéky, mají na případné vyjednávání s bankou mnohem méně času, než pravděpodobně čekají.
Mezi jednotlivými bankami jsou totiž velké rozdíly nejen ohledně termínu, kdy klientům zasílají návrh nové úrokové sazby pro další fixační období. Liší se také lhůta, do které se klient musí rozhodnout.
Některé banky navíc zasílají důležité oznámení jen formou obyčejného dopisu a považují jej za doručený bez ohledu na to, zda klientovi vůbec přišel do schránky. Lhůta pro odpověď tak může lidem teoreticky uplynout dříve, než se o jejím startu vůbec dozvědí.
"Letos končí fixace zhruba 50 až 55 tisícům klientů," říká šéf makléřské firmy Golem Finance Libor Ostatek. Podle Milana Ročka ze společnosti Hyposervis půjde hlavně o pětileté fixace z roku 2005 a tříleté fixace z roku 2007.
Termíny jsou kratší, než si myslíte
Banky zašlou oznámení (návrh) ohledně nové úrokové sazby a vycházejí ze zásady, že pokud jim klient do určeného termínu výslovně nesdělí opak, tak se sazbou souhlasí.
Grafika pod tímto textem ukazuje, že některé banky dají klientům alespoň měsíc na rozmyšlenou. Naopak u některých dostanou nespokojenci jen pár dnů.
Například u GE Money Bank se vše může odehrát opravdu rychle. Návrh nové úrokové sazby má banka (podle obchodních podmínek, které jsou součástí smlouvy) poslat nejméně 21 dnů před koncem fixace.
Na první pohled má klient přinejmenším tři týdny času. Počítejme s tím, že pošta nezklame (jde totiž o obyčejný, ne doporučený dopis) ani že adresát není zrovna na týdenní dovolené, takže se k dopisu dostane hned druhý den.
Fixace a refinancování
- Fixace úrokové sazby vám garantuje neměnnou výši splátek po určité období (například pět let). Jste tak chráněni proti výkyvům trhu. Pokud se "tržní" sazby během tohoto období zvyšují, vás se to nedotkne a platíte pořád původní částku. Naopak na fixaci proděláte, pokud se sazby snižují.
- Na konci fixačního období vám banka oznámí ("navrhne") nové úrokové sazby pro další fixační období (například ve tříleté a pětileté variantě). Kromě toho však máte možnost předčasně splatit celý zbytek hypotéky (a úroků). Na rozdíl od předčasného splacení během fixačního období vám za to nehrozí žádná sankce, tj. banka vám za toto splacení nemůže účtovat dodatečné poplatky.
- Pokud nesouhlasíte s novou úrokovou sazbou a zároveň nemáte dost peněz na jednorázové splacení zbytku hypotéky, můžete přejít k jiné bance. Podstatou takzvaného refinancování je "převod" hypotéky ke konkurenci. Ta ji za vás jednorázově splatí u vaší banky a uzavře s vámi novou smlouvu (obvykle za výhodnějších podmínek a bez větších počátečních poplatků, protože je vděčná za nového klienta).
Ale pozor: Podle smlouvy musí klient zaslat případný nesouhlas s novou sazbou zaslat nejpozději 10 pracovních dnů před koncem fixace.
Zdánlivě je tedy alespoň 10 dnů na vyjednávání? Omyl. Všimněte si nenápadného rozdílu - zatímco v prvním případě se mluví o veškerých dnech, ve druhém jen o pracovních. Ve skutečnosti tedy klient musí případný nesouhlas poslat bance už zhruba 14 kalendářních dnů před koncem fixace.
Na rozhodování tak může mít v horším případě jen pět pracovních dnů. Vyjednávání s konkurenční bankou přitom podle makléřů zabere nejméně tři týdny, takže klientovi nezbude než přijmout dosavadní nabídku své banky, i když bude nevýhodná. Nepřistoupí-li na novou sazbu, musel by okamžitě splatit celý zbytek úvěru.
Na první pohled nejpříšněji vypadají termíny u bank LBBW a Oberbank, v praxi se ale právě s menšími bankami lze obvykle snadněji dohodnout na pružnějším postupu. Jen o trochu víc času - kolem 14 dnů - mají klienti několika dalších bank (podrobnosti v grafice).
Sleva až půl procentního bodu
Rada pro klienty je jasná: Včas se podívejte na svou smlouvu a zjistěte konec fixačního období. Ideálně už osm až šest týdnů předem sami požádejte svou banku o návrh nové sazby.
Některé banky to s předstihem dělají velmi nerady. "Pokud bychom chtěli poskytnout informace o výši úrokových sazeb s větším předstihem, museli bychom se zajistit proti riziku posunutí sazby, a byla by tak vyšší," říká například Pavla Langová z tiskového oddělení České spořitelny.
| Čtěte také: Hypotéky: Rozdíl mezi fixacemi mizí, ukazuje statistika Hypotéky dál zlevňují. Podívejte na nové slevy a sazby Výhodnější než spořicí účet. Poznejte novou hypotéku |
Vyplatí se tedy včas poohlédnout se po konkurenci. Nemáte-li čas zjišťovat nabídku jednotlivých bank, zkuste tím pověřit nezávislého makléře, který má přehled o (téměř) všech aktuálních nabídkách.
Ve chvíli, kdy vaše dosavadní banka pošle návrh sazby, byste měli mít po ruce už přinejmenším jednu výhodnější nabídku od konkurence ve fázi těsně před schválením (nestačí zjistit si na webu nabídkové sazby, protože jejich skutečná výše záleží na konkrétních podmínkách, zejména bonitě klienta).
Nezávislí odborníci potvrzují, že banky už se ke stávajícím klientům chovají lépe než před rokem. Případů, kdy jim nabídnou výrazně vyšší sazbu než neprověřenému novému zájemci, je už méně.
Přesto se vyplatí považovat první nabídku, kterou vaše banka při konci fixačního období navrhne, jen jako základ pro další jednání. "Banky mají slušný manévrovací prostor, neboť drží sazby relativně vysoko a není tak pro ně problém slevit i více než půl procentního bodu, když zjistí, že slušný klient chce odejít," říká Libor Ostatek. To se podle něj nebude měnit ani v první polovině letošního roku.
"Pokud klient není na konci fixace aktivní, pravděpodobně dostane zbytečně vysoký úrok. Když vyjednává, banka sleví až 0,5 procenta," shrnuje zkušenosti makléřů také Jiří Paták ze služby HonzovaHypoteka.cz.
Neodmítejte, dokud nemáte lepší nabídku
Přechod k jiné bance však mají ztížen lidé, kteří nemají "zcela čistou historii splácení svých závazků nebo se ocitli na hraně z pohledu svých příjmů". Milan Roček z Hyposervisu připomíná, že banky kvůli krizi zpřísnily podmínky, jsou opatrnější, takže někteří zájemci hypotéku u konkurence nedostali lepší nabídku a museli setrvat ve své stávající bance.
"Jestliže klient dosud bez problémů splácel, dokážeme snížit úrok až o půl procentního bodu oproti původní nabídce, nebo nabídnout jiné bonusy," potvrzuje pracovnice pobočky jedné velké banky. Důležitá je podle ní hlavně bonita klienta, kterou banka odvozuje i od průměrného zůstatku na běžném účtu.
Jestliže klient nemá v ruce konkrétní výhodnější nabídku od konkurence, neměl by první nabídku své dosavadní banky hned odmítat.
"Už jsem měl pár případů, kdy klient písemně odmítl třeba sazbu 5,2 procenta a myslel si, že jinde sežene lepší. Ale buď nesehnal, nebo to nestihl. Mezitím už ale původní nabídka jeho banky nebyla závazná a musel přistoupit na novou, třeba 5,5 procenta," říká finanční poradce Jan Souček.
Obyčejný dopis - nečekaná zbraň v rukou klienta
Relativně vysoké šance však podle právníků mají klienti, kterým banka poslala návrh nové sazby pouze obyčejnou poštou (nikoliv doporučeně) a on jim nepřišel - nebo to alespoň tvrdí. Pokud banka uplatňuje ve smlouvě fikci, že takový dopis je "doručen pátým dnem po odeslání bez ohledu na to, zda jej adresát obdržel", je takové ujednání zřejmě neplatné. (Podrobně jsme o problému psali v samostatném článku).
| Čtěte více: Pozor na dopisy z bank: Jsou prý doručené, i když nepřijdou Zaplatíte milion a hned. I tím hrozí banky ve smlouvách |
Klient tak v praxi může získat více času na rozhodnutí, zda novou sazbu (ne)přijme. "Bude na bance, aby prokázala odeslání na adresu klienta uvedenou ve smlouvě. V případě obyčejného dopisu to bude prokazovat velice obtížně," říká například advokát Martin Valo z advokátní kanceláře Hartmann, Jelínek, Fráňa a partneři.
"Je jen otázkou času, kdy se objeví první soudní precedens - tedy kdy klient obyčejnou poštou dostane oznámení o úrokové sazbě, která je pro něj nevýhodná, a on bude tvrdit, že mu nic nepřišlo. Myslím, že to banka neustojí, pokud se klient rozhodne bránit právní cestou," domnívá se Libor Ostatek z Golem Finance.
Některé smlouvy nebo obchodní podmínky (jako v případě GE Money Bank) navíc obsahují ustanovení ve stylu "pokud banka nenavrhne změnu, platí pro nové úrokové období úroková sazba z předcházejícího období."
Rozhodne-li se tedy klient bránit a tvrdí, že mu obyčejný dopis z banky nebyl doručen, může si teoreticky vybojovat zachování dosavadní úrokové sazby. Značně výhodná je tato hypotetická možnost hlavně pro klienty s pětiletou fixací z roku 2005, které byly výrazně nižší než nyní.
Jaké máte zkušenosti s jednáním vaší banky? Refinacovali už jste hypotéku? Zaujalo vás nějaké "zajímavé" ustanovení smlouvy nebo obchodních podmínek? Zajímají nás vaše zkušenosti a názory. Psát je můžete přímo autorovi.
