"Je to zmatek," říká Jiří Kryl, úvěrový analytik společnosti Broker Trust, a pokračuje: "Záměrem zákonodárců bylo, aby roční limit na odpočet úroků byl pro úvěry podepsané v novém roce 150 tisíc korun, namísto současných 300 tisíc korun. Ustanovení novely jsou ale nejasná, že nad výkladem zákona kroutí řada odborníků hlavou," tvrdí Kryl.
Problém je podle něj s výkladem spojení "obstarání bytové potřeby", které vyvolává řadu otázek. "Kdy obstarání bytové potřeby nastává, je to při podpisu úvěrové smlouvy, nebo při podpisu kupní smlouvy, nebo snad při zapsání vlastníka do katastru nemovitostí?" ptá se Kryl. Další otázky podle něj vyvolává refinancování hypoték či pozdější navýšení hypoték. Budou u nich platit výhodnější staré odpočty, nebo už ty poloviční?
"To všechno jsou oblasti, kde by klientům mohl nesprávný výklad zákona přinést pozdější komplikace s daňovou správou, pokud by si od daňového základu odečítali více, než zákon dovoluje. Případně by si na základě nesprávného výkladu odečítali méně, než mohou," doplňuje Kryl.
Uvedené částky zaplacené na úrocích se odečítají od daňového základu, sporných 150 000 korun tak znamená, že by lidé reálně mohli přijít o částku 22 500 Kč v rámci ročního zúčtování daně.
Aktuálně.cz oslovilo několik daňových expertů, shodli se na tom, že ministerstvo financí bude muset ještě problematický pojem jasněji definovat. Shodují se na tom, že odečet úroků z úvěru od základu daně patří k poměrně hojně využívaným nástrojům. "Předpokládáme, že Generální finanční ředitelství vydá k této problematice pokyny, kterými se budou jednotlivé finanční úřady řídit," uvedla Gabriela Ivanco z Mazars.
Podle jejího výkladu obstarání bytové potřeby vznikne v okamžiku, kdy koupíme nemovitost, tedy kdy je návrh na vklad zapsán do katastru nemovitostí. "Pokud poplatník koupí nemovitost do 31. prosince 2020, tedy proběhne do té doby zápis do katastru, pak i když si kdykoli v budoucnu vezme úvěr například na refinancování, stále si může uplatnit odpočet úroků z úvěru ve výši 300 tisíc. A naopak pokud zápis do katastru proběhne až po 1. lednu 2021, pak přesto, že si poplatník hypotéku sjednal už v roce 2020, bude uplatňovat odpočet úroků v nové výši 150 tisíc ročně," uvádí Ivanco.
Podle Lenky Novákové z auditorské firmy KPMG je pojem bytová potřeba vymezen v zákoně o daních z příjmů. "Jedná se například o koupi či výstavbu rodinného domu, bytu, koupi pozemku, na kterém bude do čtyř let od nabytí zahájena výstavba rodinného domu, údržba a změna stavby a podobně. Podle neoficiálních informací od ministerstva financí bude rozhodující okamžik, v němž dojde k uzavření hypotečního úvěru, úvěru ze stavebního spoření na uskutečnění činnosti definující konkrétní typ bytové potřeby, tak jak je vymezeno v zákoně o daních z příjmů," říká Lenka Nováková.
Pokud bude tedy takový úvěr uzavřen po 1. lednu 2021, bude možné již uplatnit pouze snížený limit úroků pro odpočet. Pro úroky hrazené ze starých hypotečních úvěrů, úvěrů ze stavebního spoření uzavřených do konce roku 2020 zůstává podle ní limit zachován na původní částce 300 tisíc korun za rok.
"Je potřeba ještě zdůraznit, že oproti předchozímu návrhu došlo k zásadnímu posunutí lhůty účinnosti nové právní úpravy. Původní navrhované datum bylo 1. ledna 2022, avšak na poslední chvíli bylo toto datum změněno a posunuto o rok dříve, tedy na 1. ledna 2021. Pokud tedy poplatníci chtějí mít možnost uplatnit vyšší částku odpočtu úroků z hypotečního úvěru, z úvěru ze stavebního spoření, zbývají jim jen tři měsíce na uzavření smlouvy," varuje Nováková.
Den "D" je provedení vkladu do katastru
Aktuálně.cz oslovilo také ministerstvo financí, aby nesrovnalosti vysvětlilo. "Obstaráním bytové potřeby se rozumí okamžik naplnění definičních znaků jednotlivých druhů bytové potřeby uvedených v zákoně o daních z příjmů, nikoli však okamžik uzavření úvěrové smlouvy. V praxi pak poplatník prokáže splnění těchto podmínek vůči plátci daně tím, že bude disponovat příslušnými dokumenty uvedenými v zákoně o daních z příjmů," říká Zdeněk Vojtěch z odboru komunikace ministerstva financí.
Úřední řeč ještě vysvětluje: "Obecně lze říci, že v případech, kdy obstarání bytové potřeby spočívá v úplatném nabytí vlastnického práva k nemovité věci zapisované do katastru nemovitostí, je rozhodným dnem den provedení vkladu do katastru. Nárok na odpočet se tedy prokazuje výpisem z listu vlastnictví," říká Zdeněk Vojtěch.
Doplňuje, že v případě výstavby je nezbytné disponovat stavebním povolením, společným povolením nebo ohlášením stavby a po dokončení stavby výpisem z listu vlastnictví. V případě rekonstrukce bude potřeba doložit výpis z listu vlastnictví, popřípadě nájemní smlouvu.
"Totéž platí v případě navýšení úvěru na další rekonstrukci, kdy se bude samostatně posuzovat okamžik splnění podmínek pro odpočet, ačkoli se jedná o změnu již dříve nabyté nemovité věci. U smluv o úvěru, na základě kterých již byly bytové potřeby obstarány před 1. lednem 2021, je zajištěno, že v případě budoucího refinancování bude zachován dosavadní právní režim odpočtu úroků včetně limitu 300 000 Kč," dodává Vojtěch.
Balíček daňových opatření, který má rozpohybovat trh s nemovitostmi a zlepšení dostupnosti vlastního bydlení po koronavirové pandemii, začne platit od ledna příštího roku. Vedle snížení daňových odpočtů úroků z hypotečních úvěrů je zásadním bodem návrhu také zrušení daně z nabytí nemovitých věcí ve výši čtyř procent z kupní ceny nebo případně z ceny zjištěné finančním úřadem.
