Praha - Kvalitní byty rychle mizí z nabídky realitních kanceláří a makléřům se vzhledem k velkému zájmu daří prodávat i takzvané ležáky, tedy těžko prodejné nemovitosti, které skrývají vady či se nacházejí na neatraktivní adrese.
V posledních dvou letech se zkracuje lhůta, kterou si kupci ponechávají na rozmyšlení. To aby jim byt "nevyfoukl" jiný zájemce. Častěji také s developery uzavírají smlouvu ještě předtím, než je zahájena samotná výstavba projektu. Z obavy, že nejlepší byty budou rozprodány ještě před kolaudací.
Makléři varují. Současná vysoká poptávka po novém bydlení způsobuje, že více lidí kupuje pomyslného zajíce v pytli. To se jim může vymstít. Přestože ceny nemovitostí obecně rostou, některé byty, jež obsahují skryté nedostatky či se nacházejí ve špatné lokalitě, mohou cenu naopak ztratit a i přes příznivou ekonomickou situaci se stát takřka neprodejnými.
"Hodnotu bytů v celém domě může snížit zásadním způsobem například skladba obyvatelstva v domě nebo v nejbližším okolí. Zažilo to mnoho měst, že spekulant se sociálními dávkami koupil dům, nastěhoval do něj sociálně nepřizpůsobivé rodiny a lidé v nejbližším okolí prakticky ztratili možnost své byty prodat, protože do dané ulice nikdo nechtěl jít bydlet," popisuje jednatel portálu CenovaMapa.org Milan Roček.
Podle něj se podobné případy stávají především ve starších bytových domech. V novostavbách zmíněný problém takřka nehrozí. To však neznamená, že zcela nové byty nemohou svého majitele nepříjemně překvapit. Příkladem je pět bytových domů v ulici Nad Okrouhlíkem v pražské Libni, které měly již po svém dokončení potíže se statikou. Ty se bezprostředně po nastěhování obyvatel začaly projevovat praskáním stěn. Nakonec se muselo přistoupit k celkové rekonstrukci jednotlivých domů, během které se lidé ze svých obydlí dočasně vystěhovali.
Co zvyšuje cenu bytu
Byty, které se nacházejí v novostavbách, mají vyšší cenu. Hodnotu si déle drží cihlové bytové domy oproti panelovým. Cenu dále zvyšuje osobní vlastnictví, orientace na jih, dobrý výhled, výtah, nízký počet pater v domě, balkon či terasa, parkovací místo, vyšší patro s výtahem, menší počet bytových jednotek na jednom patře, nízké měsíční poplatky nebo zastávka MHD v blízkém okolí.
Podobným případům se dá předejít důkladnou prohlídkou nemovitostí za doprovodu externího stavebního technika. Ten dokáže zpravidla odhalit takzvané skryté vady, na které by laik nepřišel. Mezi nejčastější patří kromě špatné statiky nedostatečně řešená akustika, vysoká energetická náročnost stavby či například nekvalitní stavební materiál.
"Technický stav nemovitosti je vždy velmi důležitý. U bytů je to i celkový stav budovy, její náklady, například fond oprav a údržby, tepelné ztráty či případně výše úvěru společenství vlastníků jednotek. U zrekonstruovaných bytů je třeba dávat pozor, zda byla rekonstrukce kvalitní a není udělaná z levných, málo kvalitních materiálů," zdůrazňuje vedoucí pardubické pobočky M&M reality Michal Burian.
Vůbec největší vliv na cenu nemovitosti má však v naprosté většině případů lokalita. "Lokalita je zásadní faktor ovlivňující hodnotu tak ze 70 až 80 procent. Sklep v Praze 1 je dražší než byt 3+1 v Mostě," udává názorný příklad spolumajitel realitní společnosti RE/MAX Center Daniel Kotula.
Lokalitu je však třeba důkladně vybírat i v samotném městě. Hodnota nemovitosti je zpravidla vyšší na místech s kvalitní dostupností. Stabilnější hodnotu si drží nemovitosti, v jejichž blízkosti se nachází zastávka MHD, obchod a další občanská vybavenost.
Kupec nesmí podcenit územní plán
Důležitou roli v hodnotě nemovitosti hraje také to, zda se v jejím okolí chystá další výstavba. "Budoucí výstavba určité zátěžové stavby, například rušné silniční křižovatky, dálničního přivaděče může hodnotu snížit. Ale tomu se dá předejít, když si člověk prostuduje územní plán," říká Roček.
Výstavba v okolí nemovitosti však může vyvolat i opačný efekt. Například nová stanice metra zpravidla zvedne ceny okolních bytů o 10 až 15 procent. Hodnotu bytu může zvýšit i nová zastávka autobusu či tramvaje, případně také otevření nového obchodního domu v okolí.
