Praha - Hypoteční trh měl loni rekordní rok. Celkový objem nových úvěrů překonal poprvé v historii hranici 150 miliard korun. Bankám nekazí radost ani fakt, že zhruba třetina z tohoto objemu šla na refinancované hypotéky, tedy na staré úvěry převedené do jiné banky.

„Důležité je, a to nejen pro banky, ale pro celý nemovitostní sektor, že skutečně nový byznys meziročně také stoupl, a to zhruba o pětinu," říká v rozhovoru pro online deník Aktuálně.cz Jan Sadil, dlouholetý generální ředitel Hypoteční banky, která je lídrem hypotečního trhu.

Aktuálně.cz: Jak vnímáte výsledek roku 2013? Jde sice o rekord, na druhou stranu třetina z toho jsou refinancované hypotéky. Mají banky z takového výsledku radost?

Jan Sadil: Ano, trh překonal naše očekávání a myslím, že i očekávání všech ostatních bank. To, že je podíl refinancování někde kolem třetiny, je něco, co jsme předpokládali, protože podobný trend zde byl již loni. Důležité pak je, a to nejen pro banky, ale pro celý nemovitostní sektor, že podle našich odhadů meziročně zhruba o pětinu stoupl i nový byznys, kterým jsou myšleny nově financované nemovitosti.

A.cz: Je teď nutné bojovat o nové klienty více než třeba před pěti lety?

Na straně akvizice tak velký rozdíl není. Spíše ho nalezneme v péči o stávajícího klienta, zvláště v období končící fixace. Myslím si ale, že to všechny banky už pochopily a péče o stávající klienty je výrazně lepší. Určitě však platí, že na hypotečním trhu tvrdý konkurenční boj je.

A.cz: Jak moc je z vašeho pohledu na trhu zřejmý vliv nových bank, které nabízejí hypotéky, tedy Equa bank, Fio banka či Sberbank)?

Sberbank pro nás úplně nová není, její předchůdkyně Volksbank na trhu působila dlouho a její podíl na trhu nedosáhl ani na pět procent, navíc se v posledním roce výrazně nezměnil. A ty zbývající dvě banky mají podíl ještě menší. Čili není tam z jejich strany žádný dramatický vstup na trh a podíly na něm jsou v zásadě stabilizovány (Hypoteční banka na něm má necelou třetinu - poznámka redakce). Nicméně žádného konkurenta nechci podceňovat.

Hypotéky zůstanou levné

A.cz: Jaký bude pro hypoteční banky rok 2014? Očekáváte s ohledem na váhu refinancovaných hypoték propad? V roce 2009 totiž na trhu bylo jen 74 miliard korun nových hypoték a letos budou končit pětileté fixace z toho roku. Dává tato logika smysl?

Správnou odpověď nedá teď dohromady nikdo, nyní se už totiž nedá takto jednoduše počítat. Ano, rok 2009 byl chabý a bude se přeceňovat v tomto roce, ale do toho vstupují i klienti s přefixovanými hypotékami z jiných období. Kdybych navíc tu vaši argumentaci přijal, tak musím přidat ještě další nejčastější dobu fixace, a sice tříletou. Rok 2011 byl přitom se 120 miliardami silný. Jednoduše predikovat se to tedy přesně nedá.

A.cz: Analytici předpokládají, že v roce 2014 bude ekonomika a s ní i nemovitostní trh ožívat. Souhlasíte s tím?

Máme tu „nevýhodu", že nevidíme, že by už neožíval, že by trh byl špatný. Koneckonců, celkový loňský růst o 28 % hovoří jednoznačně o oživení, které jsme nečekali. Ale i letos budu na prognózy opatrný. Myslím si, že minulý rok byl extrémní a otázka je, jestli je letos opakovatelný.

A.cz: Zůstanou hypotéky i nadále levné jako nyní?

Myslím, že ano. Samozřejmě otázka je, co si kdo vybaví pod slovem levné. Pokud se bavíme o hypotékách, které jsou se sazbou kolem tří procent, tak jsou velmi levné. Myslím, že dokud nepřijde výraznější růst inflace, tak hypotéky levné zůstanou.

A.cz: Znamená to tedy, že podle vás v roce 2014 průměrná sazba, která je nyní právě na tříprocentní úrovni, u hypoték nepřekročí hranici 3,5 procenta?

Přesným odhadům sazeb se vždy bráním, je to velmi obtížné predikovat. Myslím si, že levné zůstanou, ale jestli to bude 3, nebo 3,5 procenta už podle mého názoru pro klienta není až tak podstatné. Při průměrné výši hypotéky taková změna nedělá zásadní rozdíl.

A.cz: Vyděláváte při takto nízkých sazbách?

Ano, jde to. Náš hospodářský výsledek za rok 2013 bude velmi hezký, přesně to však zatím říci nemohu.

A.cz: Kolik vám za minulý rok odešlo lidí, kteří refinancovali své úvěry u konkurence?

Přesné číslo vám s ohledem na konkurenci neřeknu, ale celkové množství klientů, kteří od nás odejdou a kteří k nám přijdou - a zdůrazňuji, že nejsme extrémně aktivní v přetahování klientů od jiných bank - je pro nás pozitivní. Přijde k nám více klientů, než nás opustí.

A.cz: Řeknete alespoň, u kolika smluv loni končila fixace, a které tedy mohly být refinancovány?

U nás v bance jsme loni refixovali, tedy měnili sazby našim stávajícím klientům, u hypotečních úvěrů v objemu zhruba 50 miliard korun, což je čtvrtina naší celkové bilance.

A.cz: Proč není oficiální statistika refinancování?

Přesnou odpověď neznám, ale dovolím si zaspekulovat. Když vznikaly oficiální statistiky na ministerstvu pro místní rozvoj, tak po ní tenkrát v devadesátých letech minulého století nebyla poptávka. Teď už taková poptávka je a statistika vznikne, o což by se v letošním roce měla postarat Česká národní banka.

Variabilní sazba? Nedoporučuji

A.cz: Jak se projevila krize na splácení hypoték?

Když se podíváme na vývoj nesplácených hypoték v komplikovaných letech 2008 až 2010, tak je vidět, že do krize byla úvěrová delikvence stabilně nízká na úrovni kolem jednoho procenta, pak během těch třech let vystoupala nad tři procenta za celý trh. I když tehdy k nárůstu došlo, pořád to nebylo žádné drama, navíc se situace v dalších letech stabilizovala, delikvence dále nerostla a v posledních měsících začíná dokonce mírně klesat. Rizikovost je tedy obecně dobrá a marže, které na hypotékách banky mají, stačí na bezpečné pokrytí těchto ztrát.

A.cz: Proč Hypoteční banka nenabízí hypotéku s variabilní sazbou?

Osobně nejsem příznivcem této služby. V době extrémně nízkých úrokových sazeb nevidím důvod, aby si klient bral variabilní sazbu. Je poměrně jasné, že jestli sazby půjdou nějakým směrem, řekněme ve střednědobém horizontu, tak půjdou směrem nahoru. Klientům tedy radíme, ať si současnou, extrémně nízkou sazbu zafixují na co nejdelší dobu, aby nebyli překvapeni případnými nečekanými růsty. Co je dobře na českém trhu, je fakt, že poptávka po variabilních sazbách není nikterak dramatická, ČNB odhaduje, že podíl hypoték s touto sazbou je do deseti procent.

A.cz: Nevyčítají vám vaši klienti, že jste tuto hypotéku do nabídky nezařadili? UniCredit v roce 2010 výrazně tento typ hypotéky zpropagoval, uspěl s ní a klientům, kteří se pro ni rozhodli, v následujících letech variabilní sazba ušetřila tisíce korun.

Nevyčítají. Když se podívám na UniCredit Bank s tržním podílem okolo sedmi procent, a budu-li spekulovat, že mají polovinu produkce s variabilní sazbou, vychází mi z toho, že dosáhli s touto hypotékou na tržní podíl zhruba okolo tří procent. Zájem o ní tedy zas tak velký není. Budu rád, když v Hypoteční bance dokážeme obsloužit všechny klienty, ale nepůjdu do toho za cenu zvýšeného rizika, které zde nyní vidím.

A.cz: Variabilní sazba se dá ale přeci každý měsíc změnit na fixní.

Dá, ale nikdo nemůže tušit, co všechno se může stát. Nárůst může přijít náhle a ruku na srdce: kolik klientů v České republice každý měsíc sleduje, jak se vyvíjejí sazby? I přes tu možnost změny, kterou hypotéka s variabilní sazbou dává, není důvod, proč bychom se do toho nyní agresivně tlačili.

Proč Hypoteční banka nezruší poplatek za vedení a správu úvěrového účtu? Čtěte druhou část rozhovoru, v níž Sadil detailně představuje svůj pohled na poplatkový spor.