Daň makléři často označovaná jako "nesmyslná" trápila trh s nemovitostmi šest let. Za tu dobu se několikrát nahlas mluvilo o tom, že je třeba ji zrušit. A paradoxně se to povedlo v době ekonomické krize po korona pandemii. Návrh ještě musí schválit Senát, je však velmi pravděpodobné, že již brzy budou lidé moci nakupovat nemovitosti bez čtyřprocentní přirážky.
Součástí původního návrhu však bylo zrušení možnosti odečíst si úroky z úvěrů na bydlení z daňového základu. Návrh ministryně Aleny Schillerové byl připraven jako "něco za něco". Zrušíme daň, ale s ní i možnost daňového zvýhodnění. Překvapením tak je, že byl schválen jiný návrh, který představuje citelný výpadek daňových příjmů.
Poslanci argumentovali tím, že je nesmyslné zdražovat lidem bydlení a komplikovat život těm, kteří si na bydlení musí vzít hypotéku. Doposud bylo možné si odečíst úroky od základu daně do výše maximálně 300 tisíc ročně, nyní bude možné jen do 150 tisíc ročně. Podle odborníků z realitního trhu jde ale vzhledem k úrokovým sazbám o marginálii.
"Zrušení odpočtu úroků z hypotečních úvěrů by znamenalo výrazné znevýhodnění novostaveb, protože u těch se daň z nabytí nemovitosti neplatí ani dnes a nově by tak zájemci přišli o významné daňové úlevy," míní Michaela Tomášková, výkonná ředitelka developerské společnosti Central Group.
Doplňuje, že i když dojde ke snížení úhrnné částky úroků, o které se snižuje základ daně, pro drtivou většinu zájemců budou výhody zachovány v plné výši. Průměrná výše hypotéky, kterou si sjednávají klienti Central Group, je podle ní 4,66 milionu korun.
"Při této výši úvěru se tak do limitu pohodlně vejdou. Snížení maximální hranice, kterou si lze za rok odečíst od základu daně, se totiž konkrétně nijak nedotkne žadatelů, kteří si pořizují byt s hypotékou do 6,57 milionu korun. U těch zůstanou odpočty ve stejné výši jako nyní, protože roční úroky nedosahují výše 150 tisíc korun. U dražších bytů už ale k určitému zhoršení dojde," dodává Tomášková.
Ještě připomíná, že pokud by byl schválen původní vládní návrh, lidé by zaplatili u 30leté hypotéky zhruba o 15 měsíčních splátek víc, respektive by přišli o úsporu v této výši. "Takto pro většinu zájemců o vlastní bydlení na hypotéku zůstanou podmínky v podstatě zachovány, a nedojde tak k dalšímu zhoršení dostupnosti bydlení," říká Michaela Tomášková.
Podle Davida Eima ze společnosti Gepard finance je daňový odečet přesně tím, co má mladé rodině pomoci vzít si hypotéku na pořízení vlastního bydlení a alespoň částečně pomoci redukovat její náklady.
"Šalamounská podoba původního vládního návrhu by pro některé rodiny znamenala jednoznačné zhoršení podmínek. Proto návrh, aby možnost daňových odečtů byla zachována, přestože v redukované podobě, pokládám za projev zdravého rozumu," říká David Eim.
Pokud návrh projde ve schváleném znění také Senátem, budou dani z nabytí nemovitých věcí podléhat pouze ty nemovitosti, u nichž základní lhůta pro podání přiznání k dani z nabytí nemovitých věcí uplynula před 31. březnem 2020. "Tedy fakticky nemovitosti nabyté do konce listopadu 2019. Nemovitosti nabyté od prosince 2019 dále by již dani z nabytí nemovitých věcí podléhat neměly," říká daňová experta Gabriela Ivanco ze společnosti Mazars.
Jak je to s odpočty úroků z hypotečních úvěrů na bydlení
- Zaplacené úroky z úvěru na bydlení snižují daňový základ jen, když je úvěrem řešena vlastní bytová situace poplatníka. To není splněno například u chalupy nebo nemovitosti určené k pronájmu.
- Základ daně je možno snížit nejvýše o 300 tisíc korun ročně.
- Částka, kterou si daňový poplatník může odečíst z daní, závisí na konkrétním splátkovém kalendáři a je ovlivněna především zůstatkem úvěru a výší úrokové sazby.
- Přesnou informaci o výši zaplacených úroků klient získá vždy počátkem roku od své banky.
- "S hypotékou kolem čtyř milionů korun sjednanou koncem roku 2018 na 30 let s tehdejší úrokovou sazbou 2,69 procent, dělá možná úspora na dani za rok 2019 až 15 900 korun. Předpokládáme, že na úrocích z takového úvěru člověk zaplatil zhruba 106 000 korun," uvádí David Eim ze společnosti Gepard Finance. Připomíná, že u nemovitosti sloužící k pronájmu či podnikání je možné si úroky uplatnit jako daňově uznatelný výdaj.
Návrh zrušení daně z nabytí nemovitosti byl představen vládou už na začátku května, takže realitní trh se na to už připravoval. "Se zrušením daně již řada makléřů a také samoprodejců počítala. A je dobře, že se snad legislativní proces posouvá do finále. Zrušení daně z nabytí nemovitých věcí povede k dostupnějšímu bydlení. Byť by se dalo spekulovat, zdali prodávající díky zrušení daně nezkusí zvednout cenu nemovitosti, nepředpokládám, že by k tomu v aktuální situaci docházelo," míní Jan Boruta z FérMakléři.cz.
I on kvituje ponechání možnosti daňových odpočtů. "Díky tomu si nepohorší lidé kupující družstevní podíl, který hodlají financovat úvěrem, a ani ti, kteří si chtějí vzít úvěr na rekonstrukci," dodává Boruta.
Podle Martina Lobotky, hlavního analytika Conseq Investment Management, byla daň z nabytí nemovitosti jednou z nejméně spravedlivých daní v české daňové soustavě. "Šla proti jiným krokům, které směřují k podpoře nákupu nemovitostí. Třeba právě možnosti daňových odpočtů," tvrdí Lobotka.
Ani on nepředpokládá, že by zrušení daně mělo mít velký dopad na ceny nemovitostí. "Daňová incidence se neurčuje nařízením, nýbrž tím, jak je která strana trhu silná. A v nejbližších dvou letech bude kvůli ekonomickému propadu, propadu turismu, regulaci krátkodobých pronájmů a vyšší výstavbě za kratší provaz táhnout strana nabídky," doplňuje Lobotka.
Daňová odbornice Ivanco připomíná ještě další změnu, kterou schválený návrh obsahuje. "V nezměněné podobě bylo schváleno navrhované prodloužení doby vlastnictví pro osvobození příjmů z prodeje nemovitostí, v nichž poplatník neměl bydliště po dobu dvou let bezprostředně před prodejem, z 5 na 10 let, což by mělo zamezit spekulativním nákupům nemovitostí," říká Ivanco.
Jak je to s daní z nabytí nemovitých věcí
- Daň z nabytí nemovitých věcí vystřídala od 1. ledna 2014 tehdejší daň z převodu nemovitostí. Tehdy byl ministrem financí Jan Fischer ve vládě premiéra Jiřího Rusnoka.
- Loni zrušení daně neúspěšně navrhovali senátoři. Šlo o dlouhodobě kritizovanou daň.
- Daň činí 4 % z kupní ceny nemovitosti (například u nemovitosti za 5 milionů zaplatí kupující navíc 200 tisíc korun) nebo v případě, že není cena známa, tak z ceny stanovené finančním úřadem.
- Daň nemuseli platit lidé, kteří si kupovali novostavbu, majitelé družstevních bytů, které byly převedeny do osobního vlastnictví a lidé, kteří nemovitost dostali jako dar nebo v dědictví.
