Brno - I dlužník má svá práva a jeho majetek se nesmí rozprodávat pod cenou, konstatoval Ústavní soud ve svém novém rozsudku, když posuzoval případ jedné konkrétní veřejné dražby.

Verdikt v kauze, která se táhne od roku 1997, přichází v důležitou chvíli - v době, kdy přibývá bankrotujících firem i jednotlivců a tím pádem i dražeb toho, co zbylo z jejich majetku.

Aby dlužníkův majetek nebyl prodán za nízkou cenu, jako se to stalo u vydraženého domu patřícího firmě CHMP Velkomoravia, musí k němu existovat znalecké posudky o jeho skutečné hodnotě.

Dražba rychlejší prodeje

Spor o cenu zmíněného domu začal v roce 1997. Společnost CHMP Velkomoravia získala od GE Money Bank úvěr ve výši 6 milionů korun na koupi domu, jehož cena podle znaleckého posudku byla osm milionů. Firma ale přestala úvěr splácet včas, a proto si našla kupce administrativní budovy v Brně, který chtěl zaplatit 12,5 milionu korun.

Banka se ale rozhodla peníze získat jinak a rychleji a nemovitost nabídla v nedobrovolné veřejné dražbě.

Znalecký posudek ohodnotil dům, ve kterém je dvacet kanceláří, sklady a dílny na 3,5 milionů korun, v dražbě se nakonec prodal za cenu o milion korun vyšší. K nelibosti dlužníka, společnosti CHMP Velkomoravia.

Ta zažalovala banku i dražební firmu a chtěla, aby obě společnosti doplatily přes osm milionů korun. "Byla nám způsobena škoda v uvedené výši," uvedli zástupci firmy. A spor už řešil od roku 2005 dvakrát Městský soud v Praze a dvakrát také Nejvyšší soud.

Podle pražských soudců byla dražba v pořádku, dlužník poškozený nebyl. "Prodej nemovitostí ve veřejné dražbě je optimální metodou pro zjištění reálné tržní ceny v místě a čase a že právě cena dosažená v dražbě byla cenou v daném místě a čase reálně dosažitelnou," rozhodli soudci.

Také Nejvyšší soud dovolání firmy zamítl. Podle soudců Nejvyššího soudu zákon bance jako navrhovateli dražby žádné povinnosti neukládá. A škoda při dražbě vzniká jen tehdy, pokud jde o neoprávněný návrh na provedení dražby, tedy pokud se zjistí, že dluh neexistuje nebo ho dlužník už zaplatil.

I laikovi to bylo jasné

Případ tak nyní doputoval až k Ústavnímu soudu a senát se soudcem zpravodajem Pavlem Holländerem rozhodl, že soudy porušily právo firmy na spravedlivý proces a nerespektovaly dostatečnou ochranu majetkových práv společnosti.

Podle ústavních soudců je jednoznačné, že pokud existují pochyby o ceně dražené nemovitosti, má dražebník s ohledem na ochranu práv majitelů prodávaných budov povinnost zajistit nový, kontrolní znalecký posudek. "Tak aby byla pro další postup v nedobrovolné dražbě zjištěna cena dražené nemovitosti reálně odpovídající její ceně v místě a čase obvyklé," rozhodli soudci.

Podle ústavních soudců soudy vůbec nevzaly v potaz opakované námitky firmy, že cena dražené nemovitosti byla příliš nízká a výrazně se lišila od ceny, kterou byla budova oceněna už v roce 1997 při poskytování úvěru.  "Sám popis nemovitosti v zajištěném posudku - administrativní dvoupodlažní budova v Brně-Lesné, postavená v roce 1980, v dobrém stavebně technickém stavu, určená k provozním účelům, obsahující mimo dvou hygienických zařízení 20 kanceláří, 4 sklady a dílnu - i naprostému laikovi signalizuje tržní cenu výrazně vyšší než je cena 3,5 milionu korun," uvedli soudci.

Proto musí soudy v takových případech nařídit nový znalecký posudek a teprve na jeho základě pak rozhodovat o tom, jestli dlužníkovi vznikla škoda a kdo ji má uhradit.

Verdikty Nejvyššího soudu a Městského soudu jsou tak neplatné a soudy musí celý případ znovu rozhodnout a posoudit.