Byt do osobního vlastnictví si většina lidí v Česku pořizuje s cílem vyřešit vlastní potřeby bydlení. Koupě bytu ale může představovat také jednu z možností, jak zhodnotit své peníze.

"Byt, koupený v roce 2000 za dva miliony korun, je dnes zcela reálné prodat o milion dráž," říká Luboš Holan z developerské společnosti Bohemia Real Invest. "Na stavbách, které realizuje naše společnost, došlo v uplynulých šesti letech k nárůstu až o 70 80 % původní ceny," doplňuje.

Výhodnost investice záleží především na tom, jak rychle cena bytu poroste. "V uplynulých letech byl nárůst mimořádně rychlý, takže se v budoucnu zřejmě o něco zpomalí," připomíná Holan. "Dá se očekávat, že ceny budou stoupat především u zděných novostaveb, zejména v zajímavých lokalitách. U panelových domů, kterých je v Čechách hodně a většinou nejsou v dobrém stavu, bude mít hodnota spíše klesající tendenci," dodává.

Záleží na lokalitě

Nejvyšších cen již tradičně dosahují byty v Praze. U nové kvalitní zděné výstavby s dobrým dopravním spojením mimo centrum se cena za metr čtvereční pohybuje mezi 28 a 45 tisíci korun, v širším centru činí dokonce 40 až 70 000 Kč. V centru se novostavby prakticky nevyskytují.

Ve velkých městech mimo Prahu jsou ceny nižší, mimo velká města dokonce podstatně. Pokud výstavba není dotovaná, prakticky není možné stavět pod nákladovou cenu, tedy kolem 25 000 Kč/m2. Určitou formu dotace může představovat i levný, případně darovaný pozemek.

Zvláštní kapitolu tvoří renovované byty v historických centrech měst, zejména Prahy, kde cenový nárůst záleží především na poloze a technickém stavu objektu. Například v lokalitách Malé strany a Starého města nejsou ceny od 80 120 tisíc korun za čtvereční metr nijak neobvyklé a budou jistě dále rychle růst.

Pozor na zdanění

Pokud je investice do bytu dlouhodobá, přináší i daňové výhody. Pokud nabyvatel nemovitost opět prodá v době kratší než dva roky (při vlastním užívání) nebo pět let (při jiném způsobu využití, jako je například pronájem), může být nárůst zdaněn jako příjem fyzické osoby.

Zdanění se přitom týká rozdílu nákupní a prodejní ceny.

S půjčkou nebo za vlastní

Jak koupě bytu může z finančního hlediska vypadat v praxi? Buď má kupující celou částku k dispozici, nebo si celou kupní cenu bytu či její část musí vypůjčit. Podle Luboše Holana je nejobvyklejším modelem kombinace půjčky či hypotéky a vlastních prostředků.

"U vypůjčených peněz je nejdůležitější jejich cena, tedy nejen výše úroků, ale i různé poplatky a platby s úvěrem spojené," míní. "Pro praktické posouzení výhodnosti investice do bytu je třeba brát v úvahu také výši měsíčních splátek úvěru vzhledem k celkové finanční situaci kupujícího. Zde obvykle platí, že čím nižší měsíční splátka, tím delší bude doba splácení úvěru," upřesňuje.

Není banka jako banka

Velikost měsíční splátky ovlivňuje nejen výše úvěru, ale také doba splácení a výše úrokové míry. Jelikož mezi bankami existují podstatné rozdíly, Luboš Holan doporučuje si před uzavřením smlouvy dobře srovnat tabulky měsíčních splátek v jednotlivých nabídkách: "Rozhodně platí, že čím delší dobu se banka zaváže zaručit pevný úrok, tím vyšší tento úrok bude, v budoucnu se očekává spíše zvýšení úrokové míry."

Hypoteční banky nabízejí klientům pevný úrok na určitou dobu, tzv. fixaci, a to obvykle na jeden rok, tři roky, nebo pět let. Někdy je možné fixaci dohodnout i na dobu 10 let, úrok pak ale pochopitelně bude dost vysoký.

"Nejnižší úroková míra je u fixace na jeden rok. 2,99 % ročně vypadá opticky velmi pěkně, ale o to více bude klient muset zaplatit později," upozorňuje Luboš Holan.

Podepsat nebo vypovědět

Po uplynutí doby pevného úroku banka nabídne klientovi pro další periodu dodatek smlouvy, obvykle s podstatně vyšším úrokem.

Klient v tom případě může buď souhlasit a dodatek podepsat, nebo nesouhlasit a smlouvu o hypotečním úvěru vypovědět. To ovšem znamená nutnost celou dosud nesplacenou část úvěru včetně příslušenství naráz, například do měsíce, splatit. Teprve potom banka zruší zápis zástavního práva v katastru nemovitostí.

Námitka, že klient může sehnat úvěr u jiné banky za výhodnějších podmínek, naráží na jeden praktický háček. Nová banka bude před výplatou peněz rovněž požadovat zápis zástavního práva, a to na první pořadí. Na tomto místě je ale zápis stávající banky, který před vrácením peněz nebude uvolněn.

Pro zástavu by tedy klient potřeboval další nemovitost, což je v praxi málokdy možné. Nutnost znovu dohodnout výši úroků na další období v sobě na druhou stranu skrývá pozitivní možnost hypoteční smlouvu vypovědět bez komplikací a poplatků.

Pronájem je řešení

Pokud má byt sloužit pouze jako investice a jeho majitel ho bezprostředně nepotřebuje k bydlení, je možné byt pronajmout a výnos použít k úhradě nákladů. "Pronájem by tedy měl být vyšší než součet všech výdajů na provoz, údržbu a obnovu bytu, úroků, splátek úvěru, poplatků, daní, a podobně," říká Luboš Holan.

"Výnosy z pronájmů jsou přitom zatíženy ještě náklady na získání vhodného nájemníka, nemluvě o výdajích za období, kdy byt nebyl pronajatý," uzavírá.