Podle nejnovějšího žebříčku Doing Business, který každoročně sestavuje Světová banka, se Česko řadí na 156. místo z hlediska složitosti získávání povolení k výstavbě. Jeden metr čtvereční v pražské novostavbě už kvůli nedostatku nových bytů stojí v průměru více než 100 tisíc korun.
Takzvaná "regulační daň" je část konečné ceny nemovitosti způsobená právě nadměrnou regulací, tedy složitým povolovacím "kolečkem". Kvůli komplikovanosti celého procesu musí investoři mimo jiné vytvářet a i několikrát přepracovávat rozsáhlé dokumentace a více platit specialistům, kteří se o tyto věci starají.
V případě, že chtějí svůj projekt postavit například na místě, kde stojí dům určený k demolici, stojí je další peníze právě údržba této nemovitosti. To vše se promítá do finální ceny a představuje zmiňovanou regulační daň. "Regulační daň se v Praze pohybuje okolo 66 procent z celkové ceny nemovitosti," popisuje mluvčí IPR Marek Vácha.
Firmy raději staví na okraji, Praha se rozpadá
Nejvyšší hodnoty regulační daň dosahuje na Václavském náměstí, kde tvoří téměř 75 procent ceny nemovitosti. I v lokalitách vzdálených 10 kilometrů od centra však průměrná výše zmíněné daně přesahuje 50 procent. "Dnes mají například Horní Počernice podobnou regulační daň jako Manhattan. Kvůli vysoké regulační dani pak roste v Praze suburbanizace dvakrát rychleji než jinde v Evropě," dodává Vácha.
Podle IPR se tak developerům ve stávající situaci vyplácí spíše stavět na okraji. Mají tam větší šanci svůj projekt postavit, a navíc to zvládnout rychleji. Díky tomu pak nemusí cenu navyšovat právě o nadbytečné náklady spojené s zdlouhavým povolovacím řízením.
Co je to regulační daň
Pojem regulační daň byl zaveden v roce 2005, od té doby byla tato daň vypočtena pro řadu měst. Kupříkladu nulovou regulační daň měla města jako Birmingham, Detroit, Houston, Filadelfie, Pittsburgh. Jedná se o část tržní ceny nemovitosti po odečtení ceny pozemku, stavebních tvrdých a měkkých nákladů a zisku developera.
Podle výpočtů IPR založených na údajích poradenské společnosti Deloitte trvá v hlavním městě doba mezi vydáním územního rozhodnutí a stavebního povolení v případě bytové výstavby v průměru 1103 dní, tedy více než tři roky. Podle studie Deloittu trvá v Praze v průměru devět let, než se developerovi podaří připravit a postavit bytový projekt.
Mezi světové metropole s nejvyšší regulační daní patří Wellington (48 procent), oblast Manhattan v New Yorku (56 procent) a Auckland (56 procent). "Neříkáme, že bychom měli mířit na nulovou regulační daň, jako má Detroit nebo Birmingham, ale pokusit se ji snížit bychom mohli," říká Vácha.
Stačilo by snížení o pětinu
Pokud by se regulační daň v Praze snížila o 20 procent, podle IPR by se to projevilo i na konečné ceně bytů. Developerům by klesly náklady, a nemovitosti v Praze by tak mohly zlevnit. Snížení regulační daně by mohlo také zpomalit tempo suburbanizace. Ta není pro město výhodná. Výstavba v okrajových částech stojí pražský magistrát více peněz. Město musí investovat do rozšiřování infrastruktury či například posilování MHD v okrajových oblastech.
Podle Strategického plánu hlavního města Prahy, který určuje cíle do roku 2030, by se naopak Praha měla rozvíjet v oblastech umístěných v širším centru. Především v takzvaných brownfieldech. Jedná se většinou o bývalé průmyslové areály - například o bývalá nákladová nádraží na Žižkově, Smíchově či v Bubnech.
Právě na těchto místech je prostor pro tisíce nových bytů. Tyto rozvojové oblasti se navíc nacházejí často v blízkosti stanic metra, tramvajových tratí, a magistrát již tak nemusí tolik investovat do jejich celkového rozvoje.
Novela velký efekt nepřinese
Alespoň částečně zrychlit stavební řízení v Česku měla novela stavebního zákona, která nabyla účinnosti letos v lednu. Podle odborníků však velký efekt nemá. Ministerstvo pro místní rozvoj proto již pracuje na zcela novém zákoně, který má přinést zlom. S jakými konkrétními změnami nový zákon přijde, zatím jasné není. Jeho podoba by mohla být představena už v následujících měsících. Hospodářská komora odhaduje, že by zákon mohl být podle dosavadního průběhu schválen v roce 2021.
Klíčem ke snižování regulační daně však má podle IPR být také lepší komunikace magistrátu s investory a také veřejností. Právě tento úkol si Praha stanovila ve zmíněném strategickém plánu. Výstavbu dosud často brzdily právě spory mezi developerem a obyvateli.
