Z údajů developerů Skanska, Trigema a Central Group vyplývá, že poptávka po bydlení v Praze opadává už od konce loňského roku. Ještě ve druhém loňském čtvrtletí se prodalo 2650 bytů, ve stejném období o rok později ale počet spadl na 950 bytů. Ve třetím čtvrtletí pak našlo nového majitele jen 550 novostaveb.
"Po loňském rekordním roce spadla letošní poptávka na trhu nových bytů na minimum," komentuje data mluvčí společnosti Skanska Jan Pohorský.
Ještě horší prodejní výsledky ukazuje analýza developera Ekospol, podle které je v hlavním městě poptávka po novém bydlení nejnižší za 15 let. Za uplynulé čtvrtletí eviduje 410 prodaných bytů.
O viníkovi, který stojí za ochlazením poptávky, mají developeři jasno - nevýhodné hypotéky. "Prodeje klesly hlavně z důvodu výrazně méně dostupných hypoték, které jsou letos zhruba třikrát dražší než před rokem," potvrzuje mluvčí společnosti Trigema Petra Martínková.
Podle Hypomonitoru České bankovní asociace se průměrná úroková sazba u nově poskytnutých hypoték v září pohybovala na 5,83 procenta. Loni ve stejném měsíci přitom činila jen 2,43 procenta, podle těchto dat jde tedy o více než dvojnásobný růst.
Rozdíl je patrný i v objemu poskytnutých hypotečních úvěrů - za letošní září "udaly" banky a stavební spořitelny hypoteční úvěry celkem za 7,2 miliardy korun, loňské září šlo o 29,4 miliardy korun.
"Platím v hotovosti"
Drahé úvěry podle Pohorského změnily dosavadní trend, kdy převažoval počet klientů, kteří financovali nové bydlení úvěrem. Dnes Skanska prodává nemovitosti téměř výhradně zákazníkům platícím v hotovosti.
Pohorský mezi dalšími faktory, které stojí za nižším zájmem po nemovitostech, zmiňuje nejistou ekonomickou situaci a obavy z dalšího politického vývoje v Evropě.
Výkonný ředitel Sekyra Group Leoš Anderle k poklesu kupců doplňuje, že mezi hlavními klienty budou do budoucna dále převažovat především investoři, kteří byty skupují za účelem pronájmů. Naopak v menšině budou zřejmě lidé, kteří kupují byty po jednotkách pro svou potřebu.
Právě ve skupování nemovitostí za účelem investice přitom experti dlouhodobě vidí jednu z příčin nedostupného bydlení. Investiční byty totiž často zůstávají prázdné. "Blokování" těchto bytů pak vede k dalšímu přehřívání trhu a pokračujícímu růstu cen pro "běžné zájemce".
Zlevní, nezlevní?
O zlevňování novostaveb se ale developeři zdráhají mluvit. Shodují se totiž, že na druhou stranu zdražují vstupy jako energie nebo stavební materiály. Zmiňují také dlouhodobě nedostatečnou výstavbu. Kvůli nižší poptávce navíc teď zvažují, že některé projekty dočasně zastaví.
"Pro plošné snížení cen na primárním trhu není prostor," říká Martínková. Také nejnovější data od trojice developerů Skanska, Trigema a Central Group ukazují, že ceny nových bytů v Praze ve třetím čtvrtletí nadále rostly.
Průměrná prodejní cena dosáhla 147 884 korun za metr čtvereční, nabídková 154 181 korun za metr čtvereční. To je meziročně o 17 procent, respektive o 12 procent více. Podle developerů se ceny nových bytů v blízké době pravděpodobně ustálí kolem 145 až 150 tisíc korun za metr čtvereční.
Společnosti ale připouštějí, že u starších bytů mohou jít ceny dolů. Bude tak docházet ke zvyšování rozdílu v cenách mezi novostavbami a staršími byty. "Pokud je někde prostor pro snížení cen, pak je to na trhu se secondhandovými byty, kdy v absolutních číslech cena starších bytů v Praze poklesla o téměř 0,5 milionu korun," uvádí dále Martínková.
Analytik UniCredit Bank Jiří Pour souhlasí s tím, že se zlevňování dotkne zřejmě hlavně starších nemovitostí, snižování cen podle něj ale neujdou ani nové byty.
Za lichý také považuje argument se zdražováním stavebních materiálů. "Upozornil bych, že materiály prudce zdražovaly až od roku 2021, zatímco ceny nemovitostí pádí o několik let déle," upozorňuje.
Pokles cen očekává také analytik společnosti Cyrrus Vít Hradil. Mluví dokonce o zamrznutí trhu. Zdůvodňuje to hlavně zmiňovanými nebývale vysokými hypotečními sazby, dále poklesem reálných příjmů i náladou domácností, která je nejpesimističtější v historii měření.
"Souběh těchto faktorů nevyhnutelně povede k propadu poptávky po nemovitostech," říká. Připouští ale, že kvůli vysoké inflaci nebude na straně nabídky kdovíjak velká ochota k výraznějším slevám. Trh tak podle něj přejde do vyčkávacího módu.
Několikaprocentní poklesy
Pour odhaduje, že do konce letošního roku ceny spadnou o několik procent. O zlevňování, byť ne zatím dramatickém, již nyní hovoří například analýza realitní skupiny European Housing Services. Skupina vychází z dat realitních služeb Bezrealitky a Maxima Reality.
Analýza ukazuje, že například pražský byt se v září nabízel za takřka stejnou cenu jako před rokem - tedy 112,7 tisíce korun na metr čtvereční. To je oproti situaci z letošního jara pokles o pět procent.
O něco pomaleji, a sice tříprocentním tempem vůči jaru, v září klesly ceny bytů v takzvaném metropolitním prstenci a středních Čechách obecně. Byt je tu možné pořídit v průměru za 70,6 tisíce korun na metr.
Podle prognózy navíc bude pokles cen napříč republikou pokračovat, a to radikálně. V některých oblastech se ceny mohou oproti dnešku postupně snížit i o více než pětinu.
