Příští rok má oživení pokračovat. Pro zájemce o vlastní bydlení to znamená protichůdné zprávy. Na jednu stranu se mohou radovat, že s největší pravděpodobností získají úrokovou sazbu hypotéky výrazně nižší než loni i letos. Na druhou stranu ale už skončily doby stagnace, či dokonce snižování cen. Příští rok tak bude bydlení dražší než letos.
Roky 2022 a (především) 2023 přinesly na realitní trh dlouho nevídanou a do té doby těžko představitelnou situaci: po dekádě extrémní poptávky a prudce rostoucích cen přišla paralýza. Kvůli prudkému zdražení hypoték a nejisté ekonomické situaci způsobené především válkou na Ukrajině a související energetickou krizí se prodeje nových i starších bytů propadly řádově o desítky procent a spolu s tím stagnovaly či rovnou klesaly také ceny.
Například v Praze se v roce 2022 prodalo jen 3,1 tisíce nových bytů, což představovalo propad o 58 procent. Podobně bídný rok zažili developeři také v Brně - nové majitele našlo jen něco přes šest stovek jednotek. A následující rok byl ještě slabší. "V Brně se během loňského roku prodalo méně než 500 nových bytů, což je vůbec nejhorší výsledek za více než dekádu, co brněnský realitní trh monitorujeme," konstatuje výkonný ředitel tamní developerské společnosti Trikaya Dalibor Lamka.
Projevilo se to také v cenách: nové byty v Praze i Brně zlevnily o několik procent. A v případě starších nemovitostí v české i moravské metropoli, ale také dalších krajských městech byl propad cen dokonce dvouciferný.
Letos ale došlo k obratu. Za první tři kvartály roku 2024 se v Praze prodalo 5350 nových bytů, v Brně jich pak bylo více než tisíc. Jednotliví developeři tak hlásili impozantní nárůsty byznysu. "V letošním roce evidujeme zvýšený zájem o koupi vlastního bydlení a s tím souvisí i růst prodaných bytů v našich projektech. Očekáváme, že to bude více než 400 prodejů, což je stoprocentní nárůst ve srovnání s loňským rokem," odhaduje obchodní ředitelka developerské společnosti YIT Stavo Dana Bartoňová.
Za vyšším zájmem o bydlení stálo především zlevnění hypotečních úvěrů a stabilizace ekonomické situace v Česku. Výsledkem byl návrat cen na růstovou trajektorii. V Praze stál na konci podzimu metr čtvereční skoro 161 tisíc korun - meziročně o sedm procent víc. Na historicky rekordní ceny si sáhlo i Brno, kde se byty v novostavbách prodávaly za více než 131 tisíc za metr čtvereční - zdražení činilo kolem pěti procent.
V průměru ale rostly v Česku ceny bytů napříč regiony. "Zatímco v prvním čtvrtletí letošního roku zdražily byty na českém realitním trhu mezičtvrtletně ‚pouze‘ o 1,1 procenta, v tom druhém již o 2,9 a ve třetím o 3,7 procenta. To jsou hodnoty nesrovnatelné nejen s předchozím rokem, kdy docházelo naopak ke stagnaci či nepatrnému zlevňování, ale převyšují i dynamiku z předpandemického období, kdy se veřejně hovořilo o realitní horečce," upozorňuje hlavní ekonom společnosti Cyrrus Vít Hradil.
Vyšší příjmy a levnější úvěry
Pro příští rok předpovídají jak developeři či realitní kanceláře, tak ekonomové včetně těch z České národní banky pokračování růstového trendu z letošního roku. Poptávku po nemovitostech mají tlačit vzhůru hlavně tři faktory - a všechny tím zároveň přispějí k jejich zdražování.
Tím prvním jsou nakumulované úspory domácností, které v minulých letech nákup nemovitostí kvůli nepříznivým podmínkám na trhu odkládaly. "Pro příští rok předpokládám, že poptávka pro bytech a domech poroste a s ní také prodejní ceny. Souvisí to především s realizací odložené poptávky, která se projevila už v tomto roce," myslí si generální ředitel realitní kanceláře Re/Max Jan Hrubý.
Druhým akcelerátorem prodejů pak bude očekávané další snižování úrokových sazeb hypotečních úvěrů. Ty klesají už od poloviny minulého roku a na konci toho letošního se dostaly v průměru pod hranici pěti procent. V příštím roce by podle analytiků mohly klesnout ještě níž a ustálit se v rozmezí mezi třemi a čtyřmi procenty. "Tento odhad vychází z dlouhodobého sledování repo a swap sazeb, které jsou hlavními indikátory pro stanovení hypotečních sazeb," vysvětluje místopředseda představenstva společnosti Gepard Finance David Eim.
Dobrou zprávu pro kupující má také ČNB. Ta po svém listopadovém zasedání oznámila, že sice pozoruje oživení realitního trhu, zatím ale nehrozí jeho přehřívání. A tak cedulová banka neplánuje znovu zavést regulaci hypoték, respektive poměru velikosti splátek k příjmům žadatelů o úvěr. Jediným omezením zůstává nutnost naspořit 20 procent hodnoty nemovitosti, respektive 10 procent u žadatelů ve věku do 36 let.
Třetím tahounem růstu poptávky po nemovitostech má být reálný růst příjmů v Česku. Například podle průzkumu Hospodářské komory více než dvě třetiny tuzemských firem plánují svým zaměstnancům přidat; polovina z nich přitom počítá s růstem mezd o více než pět procent. Tím přidávání překoná i inflaci.
Růst cen hnaný levnějšími úvěry na bydlení, rostoucími příjmy a nakumulovanými úsporami ovšem nebude všude stejný. "V roce 2025 lze očekávat další nárůst poptávky po nemovitostech, což bude tlačit ceny nahoru, zejména v regionech, kde je nabídka už nyní omezená," tvrdí generální ředitel realitní kanceláře Next Reality Robert Hanzl. Růst cen se tak bude týkat především velkých krajských měst v čele s Prahou.
Jaké zdražení tedy čekat? Podle ČNB by průměrný růst cen měl v roce 2025 činit 5,3 procenta. Developerské firmy pak podle průzkumu analytické společnosti CEEC Research chtějí zdražit nové byty v průměru o sedm procent.
"Čekáme, že především byty budou mít setrvalý stav růstu ceny, stejně jako pozemky, které ale nyní trochu stagnovaly a někde i klesaly, největším otazníkem jsou rodinné domy," říká ředitel realitní sítě Century 21 Tomáš Jelínek. Především u větších a relativně nových domů se stářím do 25 let podle něj majitelé požadují ceny obdobné jako u nových domů. "Neuvědomují si posun technologií a kvality materiálů, a tedy nutnost rekonstrukce takových domů," dodává Jelínek.
Menší byt za stejné peníze
Jedním z významných trendů posledních let je postupné zmenšování nových bytů, které developeři stavějí. Má to dva důvody. Tím prvním je větší poptávka po bytech o menších dispozicích, tedy především 2+kk nebo 2+1. Ty mají mnohem širší využití než velké rodinné byty: hodí se jako dočasné bydlení pro mladé rodiny, vyhledávají je mladé bezdětné páry, senioři nebo singles. A zároveň je o ně největší zájem mezi investory, tedy buď jednotlivci, kteří do bytových jednotek "ukládají" volné peníze, anebo přímo velkými investičními fondy.
Výstavba menších bytů se ale netýkala jen dispozic; méně metrů čtverečních mají i nové byty o stejných dispozicích jako v minulosti. "S ohledem na neustále rostoucí ceny novostaveb již došlo a bude docházet ke snaze o zmenšení ploch u konkrétních dispozic bytů. Například byty 3+kk, které měly v předchozích letech plochu od 75 do 100 metrů čtverečních, se budou stavět o velikosti od 60 do 75 metrů čtverečních," tvrdí ředitel společnosti Bidli development Roman Weiser.
Tento trend bude podle Weisera pokračovat i v příštích letech. "Podobným způsobem se u většiny projektů zmenší plochy bytů všech dispozic tak, aby výsledná cena za byt konkrétní dispozice nevzrostla, přestože rostou ceny za metr čtvereční plochy. Podobný trend je patrný i u rodinných domů," dodává šéf Bidli. Jinými slovy, zájemci o bydlení sice zaplatí podobnou cenu, za jakou by nakoupili byt o stejných dispozicích dříve, budou se ale muset uskromnit a spokojit se s menší plochou bytu.
Dalším významným trendem příštího roku i následujících let bude rostoucí důraz na udržitelnost. "Je třeba plnit neustále se zpřísňující podmínky a ekologické normy. Sami to perfektně vidíme například u našeho projektu rezidenčního bydlení ve Vysokém Újezdě za Prahou, který je rozdělen do většího množství etap. V každé další etapě stavíme rodinné domy ve stále více pasivním standardu, což se pak projevuje i na nárůstu cen stavby," vysvětluje obchodní ředitel developerské společnosti Crestyl Viktor Peška.
Nejde ovšem jen o evropské normy týkající se energetické úspornosti, kvůli nimž budou muset developeři od roku 2030 stavět všechny nové domy jako bezemisní. "Dalším trendem je integrace principů cirkulární ekonomiky, jako je například znovuvyužití recyklované vody pro splachování a praní nebo využívání suti pro výrobu betonu," dodává mluvčí společnosti Skanska Residential Jan Pohorský.
Zklamání z digitalizace
Důležitým faktorem na realitním trhu bude v příštím roce také vývoj kolem digitalizace stavebního řízení. Ta měla od letošního července zásadně urychlit povolování staveb, a tím pomoci vyřešit nedostatečnou nabídku bydlení, jež je jednou z hlavních příčin vysokých cen. Projekt ale od spuštění provázely problémy; systém podle stavebních úřadů i dalších uživatelů nefungoval. Potíže se nepodařilo vyřešit ani po dvou měsících provozu, a tak nakonec digitalizace vyústila v odvolání jejího "garanta", ministra pro místní rozvoj Ivana Bartoše.
Nový ministr Petr Kulhánek oznámil, že systém bude potřeba postavit celý znova, od nuly. Minimálně příští rok tak budou moci developerské firmy žádat o stavební povolení buď postaru, papírově, anebo v novém, ale nedokončeném systému. Jak to ovlivní výstavbu?
"Zpackaná digitalizace už svoje škody nenávratně napáchala. Bude se v součtu jednat pravděpodobně o jednotky, možná desítky miliard korun, o které naše ekonomika přišla. Do budoucna budeme opět nuceni pouze předvídat vývoj a doufat v transparentnější rámec pro naše podnikaní. To velmi zatěžuje personální aparát a limituje střednědobé i dlouhodobé plánování našich aktivit a investic," konstatuje ředitel developmentu společnosti PSN Štěpán Smrčka.
Podobně hodnotí zadrhnutí digitalizace i další developeři. "Komplikace spočívají především v prodlužování lhůt a v omezené možnosti zasílání dokumentů digitální cestou. Doufáme, že se v příštím roce podaří najít nějaké kompromisní řešení, než se projekt digitalizace stavebního řízení opět rozběhne," uzavírá vedoucí marketingu společnosti Geosan Development Jiří Baloun.
