Uvažujete o koupi (převodu) družstevního bytu? Na co byste si měli dát pozor před pořízením družstevního bytu?

Dlouhodobě vžitý a užívaný pojem "koupě družstevního bytu" nebo "převod družstevního bytu" ve skutečnosti neznamená stát se vlastníkem bytu, ale získat právo nájmu bytu. A to je právě ta hodnota, kterou si budete při pořízení "družstevního bytu" kupovat. Družstevním bytem rozumíme byt, který bytové družstvo jako právnická osoba (a zároveň jako vlastník domu či bytu) dává do nájmu svým členům pro uspokojování jejich bytových potřeb.

Lze družstevní byt koupit?

Pokud se rozhodnete pořídit si družstevní byt, je nutné si uvědomit, že nebudete byt kupovat, ale uzavřete s dosavadním členem bytového družstva dohodu (smlouvu) o převodu členských práv a povinností, se kterými je spojeno právo nájmu bytu ve vlastnictví právnické osoby, kterou je bytové družstvo.

Na co si dát před pořízením družstevního bytu pozor?

V prvé řadě je vhodné posoudit požadovanou cenu za převod členských práv a povinností. Je možné vycházet z toho, že ceny za tyto převody jsou v dnešní době cca o 10% nižší, než stejné byty v osobním vlastnictví. Dále se doporučuje přímo na družstvu ověřit, zda dosavadní nájemce bytu nedluží platby např. za poskytované služby, nedoplatky za služby apod.
 
Pokud dosavadní člen družstva za tyto služby dluží nebo družstvo má vůči němu další pohledávky z titulu nájmu bytu, máme dvě možnosti jak tuto situaci vyřešit, aniž bychom po převodu členských práv nedoplatili na dluhy dlužníka. Je možné trvat na zaplacení dluhu dosavadním členem družstva a teprve potom uzavřít dohodu o převodu členských práv a povinností, nebo se dohodnout s nájemcem na snížení ceny za převod členských práv o tyto dluhy. Na družstvu rovněž zjistíte i výši dosud nesplaceného investičního úvěru (anuity).

Převod členských práv a povinností

Převod členských práv a povinností nepodléhá schválení družstvem, resp. souhlasu orgánů družstva a dohoda o převodu členských práv a povinností nabývá ve vztahu k družstvu účinnosti dnem předložení této dohody družstvu, případně pozdějším dnem uvedeným v této dohodě. Nezávislost při převodu členských práv a povinností na bytovém družstvu je dána výjimkou stanovenou v obchodním zákoníku, kde je v § 230 je uvedeno, že převod práv a povinností spojených s členstvím v bytovém družstvu na základě dohody nepodléhá souhlasu orgánů družstva.

Předložením uzavřené dohody družstvu má ty účinky, že družstvo je od toho dne povinno provést změnu ve své evidenci členů, tj. zapsat do evidence nového člena a původního člena vyřadit a následně uzavřít nájemní smlouvu s novým členem družstva.

POZOR: Některá družstva zastírají před svými členy tu skutečnost, že převod členství nepodléhá jejich souhlasu a například požadují při převodu osobní účast převodce i nabyvatele na družstvu, jinak, že nelze převod uskutečnit nebo, že družstvo převod ve své evidenci neprovede a bude dál účtovat platby za nájem bytu původnímu členu družstva.

Co k převodu potřebujete?

Ve skutečnosti stačí předložit na družstvu dosavadním nebo novým členem družstva dohodu o převodu členských práv s úředně ověřenými podpisy převodce a nabyvatele, a potom jen požadovat uzavření nájemní smlouvy.

I když zákon nepředepisuje úřední ověření podpisů na dohodě, je to v případě předložení dohody o převodu členských práv a povinností na družstvu jen jedním z účastníků dohody jednoznačně prokazatelný důkaz o tom, že dohodu uzavřely oprávněné osoby a družstvo již nemůže např. požadovat osobní účast převodce při jejím předložení družstvu.

Pokud se rozhodnete vyřídit převod na družstvu osobně spolu s převodcem členství v družstvu, vezměte s sebou dohodu o převodu členských práv, aniž byste na dohodě své podpisy ověřovali, a předložíte ji družstvu, a osobně potvrdíte pravost svých podpisů na dohodě. Nutnými doklady jsou vždy platné průkazy totožnosti. 

Tip: Možný vzor dohody o převodu členských práv asi můžete stáhnout ZDE

K uzavření nájemní smlouvy je nutné se na družstvo osobně dostavit a s sebou vzít platný průkaz totožnosti (občanský průkaz). Družstvo podle průkazu totožnosti jednak zkontroluje údaje s údaji v dohodě o převodu členských práv (nebo na písemných sdělení) a podle nich vyhotoví nájemní smlouvu. Družstvo by vám mělo zároveň oznámit výše plateb za jednotlivé služby poskytované s nájmem (dodávka tepla, teplé vody, stočné, poplatek za užívání výtahu apod.) včetně částky určené do fondu oprav a výše měsíčních splátek anuity a sdělit další podrobnosti týkající se nájmu bytu.