Praha - Jak je možné, že poté, co Česká národní banka (ČNB) stlačila sazby na historické minimum, se hypotéky stále drží na stejné úrovni? Otázku řeší nejen zájemci o tento úvěr nebo majitelé hypoték s končící fixací. Banky totiž v současnosti poskytují nejdražší hypotéky za posledních pět let.
Argumenty jsou známé - vyšší míra rizika na trzích či budoucí hrozba inflačních tlaků. Z velké části se však na neochotě zlevnit hypotéky podepisuje ještě jeden faktor. Bez nadsázky lze říct, že bankám brání zlevnit hypotéky ministerstvo financí.
V čem vězí problém
Státní dluh nabírá obřích rozměrů a na jeho financování je třeba velkého počtu dluhopisů, které chrlí resort financí. A v tom je problém, protože se zdražuje financování ostatních subjektů v ekonomice. Pokud banka shání peníze na poskytování úvěrů, musí investory přesvědčit, aby dali peníze jí, a nikoli státu ve formě relativně bezpečných státních dluhopisů. Stát se v současné době financuje na úrovni pěti procent. Cena desetiletých dluhopisů je přes pět procent. Pětileté jsou za zhruba čtyři procenta.
"To je pro nás základní cena. Pokud potřebujeme získat finance na poskytování úvěrů, nezískáme je levněji než stát," uvedl Martin Vašek, člen představenstva a náměstek generálního ředitele pro věci finanční Hypoteční banky. A tvrdí, že je-li riziko státu nižší než jakéhokoli soukromého subjektu v ekonomice, investoři spíše vloží peníze do státního dluhu, než by je poskytli soukromému subjektu.
"A pokud je poskytnou soukromému subjektu, požadují nějakou prémii navíc. Stále další emise dluhopisů státu vedou k růstu prémií soukromých investorů i z relativně bezpečných státních cenných papírů. Tím zvyšují i cenu peněz pro jakékoli úvěrové financování v rámci ekonomiky," vysvětluje Vašek. "Od loňského léta je to jeden z nejvýznamnějších faktorů a podstata značně rozvolněné vazby mezi základní reposazbou ČNB a střednědobými sazbami dostupnými na trhu. Vysvětluje to současný stav, kdy poklesly sazby ČNB na historicky nejnižší úroveň a ty tržní se nezměnily," doplňuje Vašek.
Podobně se vyjádřil i Zdeněk Remr, ředitel odboru cenotvorba a analýzy České spořitelny (ČS). "Vydávání velkého množství státních dluhopisů zvyšuje poptávku po finančních zdrojích na trhu, čímž navyšuje jejich cenu. To se následně může promítnout i do ceny hypotečních úvěrů," tvrdí Remr.
Infobox
Původní znění článku najdete ZDENeexistující vazba
Ministr financí Eduard Janota tvrdí, že vazba mezi hypotékami a státními dluhopisy, kterou naznačují někteří bankéři, neexistuje. Částečně však připouští, že nadměrné emise mohou vytěsňovat financování soukromých subjektů v ekonomice.
"Platí, že pokud investoři nebo banky více skupují státní dluhopisy, o to méně jim zůstane na úvěrování firem. To se jim však v dané chvíli hodí, protože úvěrování soukromých subjektů představuje určité riziko. Státní dluhopisy sice přinášejí relativně menší výnos, ale bez rizika. Problém vzniká, pokud se hodně emituje. Vazba mezi hypotékami a státními dluhopisy však není," konstatoval Janota.
Letos vydal stát dluhopisy v objemu převyšujícím 176 miliard korun. Za celý loňský rok to přitom bylo 150 miliard korun. Vzhledem k rostoucímu zadlužení a propadu ve státním rozpočtu bude stát chrlit na trh stále další emise dluhopisů. Ve prospěch státu hraje i to, že poptávka po státních dluhopisech je relativně vysoká, i když za vyšší požadovaný výnos. Právě to šroubuje cenu nahoru. Janota přitom láká investory na státní dluhopisy neustálým ujišťováním, že představují nulové riziko.
"Dosud jsme se s platbami za dluhopisy ani o minutu nezpozdili. Dokonce bych jejich výplatu upřednostňoval před důchody. Kdybychom totiž neplatili nebo se opozdili, mohlo by to mít obrovské negativní důsledky pro celou ekonomiku," řekl Janota minulý týden na diskusní snídani pořádané týdeníkem EURO.
Ministerstvo financí si pochvaluje velký zájem o státní dluhopisy. Téměř vždy se prodává vyšší objem než původně plánovaný. Přepsání dluhopisů však letos nebylo až natolik skvělé. Výnos požadovaný investory byl totiž ve většině případů vyšší, než s nímž ministerstvo financí počítalo.
Evidentní závislost
Závislost ceny hypotéky na emisích státních dluhopisů bezesporu existuje, ujišťuje Milan Roček, předseda představenstva společnosti Hyposervis, která se v Česku zabývá hypotečním makléřstvím.
"Hypotéka je dlouhodobý produkt. A peníze, které banky nakupují pro použití v hypotékách, musejí být také dlouhodobé. Bezpečné státní dluhopisy jsou tedy vlastně konkurenčním produktem, který významně ovlivňuje cenu dlouhodobých peněz na trhu. A tlačí cenu vzhůru, protože vzhledem k negativnímu vývoji našeho státního dluhu, jeho růstu a nižší bezpečnosti oproti například státním dluhopisům zemí v eurozóně, požadují investoři vyšší úroky z nich. Tím nepřímo ovlivňují i cenu úroků hypoték. Kvůli růstu našeho dluhu asi bohužel nemůžeme očekávat obrácený trend," vysvětluje Roček.
Hypotéka coby úvěr zajištěný nemovitostí nese logicky mnohem nižší úrok než třeba spotřebitelské úvěry. Hypoteční zástavní listy (HZL), které banky prodávají, aby ufinancovaly hypotéky, jsou totiž levnější, protože jsou jištěné nemovitostmi, jejichž ceny jsou dlouhodobě stabilní. Proto jsou HZL relativně málo rizikové. Úrokové sazby HZL - tedy i hypoték - však závisejí na dlouhodobých tržních úrokových mírách ostatních instrumentů, které jim mohou konkurovat stejně jako zmiňované státní dluhopisy.
V současnosti jsme svědky vysokých úrovní výnosů státních dluhopisů se splatností pět až dvacet let, což se musí projevit i na ostatních konkurenčních instrumentech, tedy i na HZL. "Důvodů je více - od vysoké nabídky státních bondů kvůli rostoucímu zadlužení až po obavy z budoucí inflace. Za současné situace nelze očekávat změnu chování bank a korelace mezi vývojem delšího konce výnosové křivky a úroky z hypotéky tedy bude pokračovat. Proto se nedočkáme výrazně nižších sazeb z hypotečních úvěrů, dokud neklesnou výnosy státních a jiných dlouhodobých dluhopisů. To asi v dohledné době nelze očekávat," vysvětlil analytik společnosti Cyrrus Marek Hatlapatka.
Podobná situace však není jen specialitou České republiky. Například úrok z patnáctileté hypotéky s fixním sazbou je nyní v USA 4,5 procenta, přestože sazby Fedu jsou téměř na nule, upozorňuje Hatlapatka.
