Brno - Záruka na nový byt platí až od okamžiku, kdy se lidé stanou vlastníky bytu, tedy ve chvíli zápisu vlastnického práva do katastru nemovitostí. Vyplývá to z rozhodnutí Nejvyššího soudu, důležitého pro právo majitelů bytu na odstranění vad.

Developerská či stavební společnost tak nemůže odmítnout nebo zkrátit záruku na byt, pokud v něm lidé už nějakou dobu žijí předtím, než se skutečně stanou vlastníky nemovitosti - typicky na základě smlouvy o budoucí smlouvě nebo předávacího protokolu, kterým lidé převezmou byt do užívání.

Nejvyšší soud rozhodl, že záruční doba začíná platit od převzetí věci kupujícím - tedy až ve chvíli, kdy se stane vlastníkem. "Nikdo se nemůže domáhat odstranění vad věci dříve, než ji převezme jako kupující. Na tom nemůže nic změnit ujednání účastníků o záruce na převáděnou bytovou jednotku obsažené ve smlouvě o budoucí smlouvě," uvedli soudci.

Smlouvou o smlouvě budoucí tedy nemohla být krácena záruční doba - tu lze jenom prodloužit.

„Podpisem předávacího protokolu ani umožněním užívání, nedošlo k převzetí věci. Tím je míněn vklad vlastnického práva do katastru nemovitostí. Před uzavřením kupní smlouvy, dříve než se podle ní stali vlastníky bytové jednotky, nemohou lidí z pozice kupujících uplatnit svá práva z odpovědnosti za její vady," rozhodli soudci.

Baterie, radiátory a vana

Nejvyšší soud rozhodoval spor z Prahy. Manželé chtěli reklamovat vady nového bytu, do něhož se nastěhovali na základě smlouvy o smlouvě budoucí o převodu nemovitosti a na základě předávacího protokolu. V něm byly sepsány i vady bytu a také stanovena záruka. Definitivní smlouvu o koupi bytu ale manželé podepsali až rok poté, co byt na základě předávacího protokolu převzali.

Dva roky od podpisu předávacího protokolu pak manželé reklamovali další vady, které se v bytě objevily. Konkrétně šlo o absenci termoregulačních hlavic na všech radiátorech, nefunkční termostat v obývacím pokoji, podlahovou plochu bytu neodpovídající údaji v kupní smlouvě, nerovnou podlahu v části bytu, vlhkostí poškozenou malbu a lem podlahové krytiny, chybějící těsnění pod umyvadlovou baterií a chybně nainstalovanou vanu.

Dva roky, ale od kdy?

U společnosti Canaba, která jim byt prodala, však manželé uplaňovali záruku neúspěšně. Firma ji neuznala s tím, že lidé byt převzali před více jak dvěma roky, takže záruka už neplatí.

Manželé proto firmu zažalovali a požadovali, aby odstranění vad nařídil soud. Nejdříve - u Obvodního soudu v Praze 4 - sice uspěli, firma však uspěla s odvoláním k Městskému soudu v Praze.

Podle Městského soudu v Praze měli manželé vytknout závady ve chvíli, kdy dostali možnost si byt prohlédnout, nejpozději ale do šesti měsíců od jeho předání. Vady, které se objevily později, pak měli manželé reklamovat do 24 měsíců od převzetí bytu. „Je třeba přihlédnout především k dohodě účastníků uvedené ve smlouvě o smlouvě budoucí, podle níž si strany sjednaly záruku v délce trvání 24 měsíců, jež počíná běžet ode dne podpisu předávacího protokolu," konstatoval Městský soud v Praze.

Manželé se však ještě obrátili na Nejvyšší soud. A ten nyní jejich dovolání vyhověl.