Velcí hráči ustupují, byty se pronajímají Pražanům. Získali jsme data o pádu Airbnb

Magdalena Chorá Jan Nevyhoštěný Denis Chripák Magdalena Chorá, Jan Nevyhoštěný, Denis Chripák
20. 7. 2020 5:30
Koronavirová krize se stala noční můrou i pro majitele bytů nabízených přes Airbnb. Kvůli výpadku turismu přišli o většinu tržeb. Aktuálně.cz získalo data ilustrující změny na ostře sledovaném trhu, jenž mění tvář centra Prahy. Ta ukazují na prudký meziroční propad, ústup velkopronajímatelů, ale také paradoxní zdražování spolu s bodem zlomu, kdy se předpokládá návrat turismu do původních kolejí.
0 tisíc nových bytů

Právě tolik bytů podle odhadů realitek přibude na pražském trhu k prodeji či dlouhodobému pronájmu díky koronavirové krizi.

0

O tolik méně utržili oproti loňsku pražští pronajímatelé jen během prvního červencového týdne.

0 procent

Tak zdražil nejdražší nabízený byt v Praze, aby si kompenzoval výpadek obsazenosti.

0 procent

O tolik se v Praze propadly rezervace letos v dubnu ve srovnání se začátkem roku.

0/5

Pětina velkopronajímatelů vlastnících více než 10 bytů v Praze opustila trh.

Propad Airbnb nejlépe ilustrují data o počtu nových rezervací v jednotlivých týdnech tohoto roku. Ta ukazují postupný pokles počtu poptávaných nocí v Praze od začátku roku. Největší pád zaznamenali analytici AirDNA v týdnu od 20. dubna, kdy se oproti prvnímu týdnu tohoto roku snížil zájem o celých 86 procent.

Zatímco na začátku roku si turisté zarezervovali 8329 nových pobytů na jakékoli budoucí datum v Praze, v týdnu od 20. dubna to bylo jen 1143. Propad je o to významnější, že zimní měsíce bývají turisticky méně vytížené. Ještě v polovině června bylo nových rezervací jen 4588, což je oproti lednu stále o 55 procent méně.

Počet nových rezervací Airbnb v konkrétních týdnech v Praze v prvním pololetí 2020

Zdroj dat: AirDNA

Podle vyjádření zástupců Airbnb pro Aktuálně.cz se nyní cestovní ruch začíná odrážet ode dna a touha po poznávání ještě zesílila tím, jak byli lidé izolovaní. Propad příjmů si podle ní firma kompenzovala nabízením „on-line zážitků“, jako je vaření s michelinskými kuchaři nebo výroba koláží.

Toho, že by se byznys s krátkodobými pronájmy už nevrátil do starých kolejí, se Airbnb neobává. Zástupci firmy vyzdvihují význam klidu a soukromí. „Jedním z důvodů, proč jsme tak rychle vyrostli, je to, že cestující dávají přednost pobytu mimo hustě osídlené turistické a hotelové čtvrti, kde mají trochu více privátního prostoru,“ sdělila Aktuálně.cz firma, která se v Česku Airbnb stará o komunikaci.

Velkopronajímatelů Airbnb ubylo o pětinu

Dalším důsledkem koronavirové krize na ubytovací byznys je úbytek lidí, kteří své byty k pronájmu nabízejí. Z grafu níže je patrný pokles počtu pronajímatelů ve všech třech sledovaných kategoriích. „Velkopronajímatelů“ z poslední kategorie, kterých bylo ještě loni 170, ubylo meziročně dokonce o pětinu.

Nejvíce hostitelů ovšem pronajímá pouze jeden byt. Zatímco minulý rok jich bylo 3309, letos je to 2800, což je o 15 procent méně. Úbytek majitelů pronajímajících dva a více bytů je pak 11procentní.

Meziroční srovnání počtu hostitelů podle množství jimi pronajímaných bytů

0Počet k 1. 5. 2020
0Počet k 1. 5. 2019
0Počet k 1. 5. 2020
0Počet k 1. 5. 2019
0Počet k 1. 5. 2020
0Počet k 1. 5. 2019

Podle výkonného ředitele serveru Bezrealitky.cz Hendrika Meyera se kvůli krizi dostalo na trh z Airbnb pro běžné rezidenty pět až šest tisíc bytů. „Tito majitelé počítají se ztracenou sezonou a očekávají, že byt začnou využívat ke krátkodobým pronájmům v příštím roce. Tím tedy dají výpověď současným nájemcům. Část pak spadla do šedé nabídkové zóny, kdy se pronajímají za nestandardních podmínek právě z toho důvodu, že jejich majitelé chtěli zůstat bez nájemního závazku,“ řekl Aktuálně.cz Meyer.

S tím souhlasí i oblastní manažer pro Prahu z M&M Reality Jan Martina. Ačkoliv se majitelé bytů pronajímaných přes tyto platformy většinou rozhodli je pronajmout dlouhodobě, podle Martiny to majitelům vynáší až o polovinu méně, než by si za měsíc vydělali prostřednictvím Airbnb.

„V případě klientů, kteří byt určený na krátkodobé pronájmy pořizovali prostřednictvím hypotečního úvěru, může být výpadek klientely skutečně velkým problémem. A záleží pak na tom, zda nižší nájemné za nájem dlouhodobý pokryje jejich výdaje. Část těchto lidí bude nucena byty i prodat. Naopak investoři, kteří byty nakupovali z vlastních zdrojů, budou nyní volit spíše střednědobé pronájmy nebo zkrátka počkají, až aktuální krize pomine,“ uvedl Martina.

Ceny nájmů klesly jen krátkodobě

Slova manažera potvrzuje i zkušenost „velkohostitele“ Airbnb Michala, který nechtěl být jmenován, redakce Aktuálně.cz však jeho identitu zná. Michal v Praze pronajímá krátkodobě 40 bytů, a řadí se tak do skupiny majitelů, kterých letos ubylo nejvíce.

„Kvůli krizi máme velmi nízkou obsazenost, pohybuje se kolem 25 procent normálního stavu. Nyní pronajímám tři čtvrtiny bytů dlouhodobě a jednu čtvrtinu krátkodobě,“ řekl pro Aktuálně.cz Michal.

Podle něj se turismus začíná pomalu vracet zpět k životu, přičemž nejvíce jeho byty navštěvují Němci a Rakušané. Jestli bude byty pronajímat dlouhodobě i po krizi, není jasné. Podle svých slov se rozhodne podle situace.

Podle Martiny z M&M Reality však může být odklon pronajímatelů od byznysu přes Airbnb dlouhodobější. „Vliv na to má mimo jiné snaha hlavního města toto podnikání omezit. Lidé také nechtějí mít konflikty se sousedy nebo nevěří v bezproblémový masivní návrat turistů,“ uvádí Jan Martina s tím, že majitelé nájemcům prodlužují smlouvy v případě bezproblémového průběhu nájemního vztahu.

S výpadkem turismu souvisí i ceny nájmů v Praze. Poté co Airbnb byty zaplavily stránky realitních kanceláří, byly patrné velké cenové výkyvy, a to především v centru města.

„Nastává tak paradoxní situace, kdy luxusní byt u Staroměstského náměstí se v cenách přibližuje činžáku v Holešovicích. Jedná se však o anomálii, která vydrží maximálně několik měsíců, než se trh srovná s novou situací a bude jasné, jak proběhne druhá polovina tohoto roku,“ tvrdí Brož z Bezrealitky.cz.

Podle Brože je na to, aby se celá situace promítla do nájemních cen v rámci celé Prahy, ještě brzo a paradoxně očekává spíše opačný trend. „Zájemců o nájemní bydlení je totiž nejvíce za poslední dekádu a několik tisíc bytů je v celkovém množství pouze kapkou v moři. Celopražské ceny tedy zatím nemají důvod klesat,“ dodává.

Zlom nastane koncem srpna, ukazují data

Pozoruhodné srovnání nabízejí data předvídající zájem o ubytování na následující týdny, zejména ve srovnání s loňským rokem. Analytici společnosti AirDNA podle dostupných dat kontinuálně sledují nabídku, poptávku, obsazenost, průměrné denní sazby a tržby z ubytování prostřednictvím Airbnb a Vrbo. Každý týden pak vydávají výhledy do budoucna mapující aktuální stav zamluvených nocí v Praze.

Meziroční srovnání nabídky, poptávky, obsazenosti, průměrné denní sazby a celkových příjmů z platforem Airbnb a Vrbo v Praze

  • Nabídka (počet nocí)
  • Poptávka (počet rezervací)
  • Podíl obsazenosti
  • Průměrná denní sazba
  • Tržby pronajímatelů

Kliknutím na vybranou položku v menu zobrazíte komoditu v samostatném grafu

Poznámka: Údaje v korunách jsou přepočítány z USD dle kurzu 23,65 Kč za dolar.

Z grafu výše je patrné, že zatímco nabídka bytů se oproti loňsku snižuje maximálně o třetinu, poptávka klesla začátkem července až o 70 procent. U poptávky čili provedených rezervací je však vidět jasný trend snižování propadu, přičemž jako zlomový se jeví přelom srpna a září. V této době se pokles poptávky pohybuje jen něco kolem 55 až 60 procent, ještě patrněji je pak vidět zlom na průměrných cenách, které se koncem léta už loňskému roku téměř vyrovnávají. Z toho je patrné snižování strachu turistů a postupné oživování turistického ruchu.

Celková obsazenost z dostupných nocí o prázdninách klesla oproti loňsku zhruba o 55 procent. Předpoklad, že se pronajímatelé snaží nalákat hosty na nižší ceny, se však nenaplnil.

Průměrné denní sazby vyjadřující celkovou tržbu majitelů vydělenou počtem zamluvených nocí se totiž za letní měsíce snížily maximálně jen o 14 procent. „Jak vidíte z dat, průměrné denní sazby se příliš nesnížily, ale s poklesem v obsazenosti oproti minulému roku značně spadly celkové tržby,“ uvedla Abigail Longová z AirDNA. Jak uvidíme v další části infografiky, řada pronajímatelů si nižší obsazenost kompenzovala dokonce vyššími sazbami, než požadovala loni.

Tržby jim totiž v prvních měsících července spadly až o 74 procent a podle predikce se budou zvedat jen postupně. Celkové tržby v grafu vyjadřují příjem vydělaný v daném období, který zahrnuje jak inzerovanou cenu z doby nabídky bytu, tak poplatky za úklid.

Majitelé v srpnu byty pro turisty zdraží, aby dohnali ztráty

Vývoj na trhu ilustruje i přehled pěti nejdražších bytů v Praze, které měly nejvyšší průměrnou denní sazbu v srpnu 2019 a zároveň budou stále dostupné i v srpnu 2020.

Samotní loňští rekordmani totiž už letos v nabídce nejsou. Ceny pronájmu za noc se u těchto bytů pohybují v rozmezí astronomických 16 000 – 22 000 korun, je však nutné počítat s tím, že se jedná o prostory pro větší počet lidí.

„Jelikož se obsazenost snížila, zaznamenali jsme zvýšení průměrné denní sazby. Hostitelé se totiž snaží vynahradit ztráty za nezamluvené měsíce, a navíc se snížila nabídka. Při pohledu na celostátní data za Česko vidíme, že tento trend zvýšené průměrné denní sazby v srpnu se objevuje po celé zemi,“ vysvětluje Abigail Longová z AirDNA.

Poukazuje tak na paradoxní situaci, že zatímco ještě koncem června byly průměrné denní sazby oproti stejnému období 2019 nižší o 14 procent, postupně majitelé ceny zvyšují, aby si vykompenzovali ušlé zisky. Poslední srpnový týden bude podle současných predikcí v Praze o dvě procenta dražší než loňský, data za celé Česko pak ukazují dokonce 10procentní zdražení.

Pět nejdražších bytů v Praze

Airbnb a podobné platformy však neznamenají jen levnější ubytování pro turisty a výhodný byznys pro majitele. Podle některých kritiků přináší tento způsob pronájmu problémy, a to jak sousedům těchto bytů, tak městu. Sousedé si pravidelně stěžují na porušování nočního klidu a ničení společných prostor, zatímco zástupcům metropole vadí celková právní neuchopitelnost krátkodobých pronájmů, neplacení daní či vylidňování centra.

Pro obyvatele centra mohla být koronakrize úlevou. Turisté využívající služeb Airbnb totiž přestali do Prahy jezdit, soud navíc umožnil spoluvlastníkům podobné pronájmy v domě zakázat. "Je to nevymahatelné, stačilo by dodržovat platné zákony," řekl však v rozhovoru pro Aktuálně.cz aktivista Petr Městecký. Zároveň si postěžoval, že ani politici nemají na změně zájem, neboť jsou na tomto byznysu zainteresovaní.

Pražská radní Hana Marvanová to však v rozhovoru pro Aktuálně.cz odmítla a upozornila, že problém je skutečně v potřebě nových zákonů. "České zákonodárství zaspalo, na Airbnb nedosáhneme, dokud nebude celoevropská regulace," uvedla.

Radikálně se problém rozhodl nedávno řešit nizozemský Amsterdam. Tam už od 1. července není možné pronajímat byty v historickém centru turistům vůbec. Podle vedení hlavního města turisté znepříjemňují obyvatelům centra život natolik, že je nutné zakázat podobné pronájmy. Za porušení zákazu hrozí pokuta 20 750 eur (asi 555 800 korun).

 

Právě se děje

před 1 hodinou

Wellens vybojoval na Vueltě první etapový triumf, dál vede Roglič

Pátou etapu cyklistické Vuelty vyhrál Belgičan Tim Wellens ze stáje Lotto-Soudal. Čtvrtý dojel obhájce prvenství Primož Roglič (Jumbo-Visma) ze Slovinska a nadále vévodí celkovému pořadí. Jan Hirt (CCC) byl se ztrátou více než čtyř minut jednasedmdesátý, Zdeněk Štybar (Deceuninck-Quick Step) obsadil 107. místo s mankem téměř 13 minut.

Po páteční rovině přišla na řadu již čtvrtá kopcovitá etapa v programu náročného úvodního týdne. Po takřka 185 kilometrech na trase Huesca - Sabiňánigo se rozhodovalo mezi trojicí závodníků, která se zformovala přibližně 70 kilometrů před cílem a dotáhla svůj únik až k obsazení pódia.

V závěru měl při dojezdu v těžkém stoupání do cíle nejvíc sil devětadvacetiletý Wellens. Udolal Francouze Guillaumea Martina (Cofidis) a dočkal se etapového vavřínu při prvním startu na Vueltě. Na Grand Tours slavil dvakrát také na Giru d'Italia. Třetí byl Nizozemec Thyman Arensman (Sunweb), který ale z boje o etapový primát odpadl již několik desítek metrů před cílem.

Zdroj: ČTK
Další zprávy