Hypotéka nebo nájem, to je to, co v poslední době řeší většina mladých lidí. Obě varianty mají svá pro a proti. Pokud jste se rozhodli pořídit si vlastní bydlení a potřebujete si peníze půjčit, poradíme, jak na to.
Bydlení v nájmu má jednu nespornou výhodu, na začátku nepotřebujete peníze, leda tak na složení kauce ve výši jednoho či dvou měsíčních nájmů. Ale zase na druhou stranu bydlíte v cizím a peníze za nájem už nikdy neuvidíte. Pokud si pořídíte bydlení vlastní, můžete si s ním dělat, co je libo. Jenže na to jsou potřeba peníze. A hodně peněz. A když peníze nemáte, nezbude vám, než se poohlédnout po úvěru.
Kde si na bydlení půjčit nejvýhodněji?
"Pokud jste se rozhodli pro koupi nového bydlení a potřebujete půjčit peníze, tak pak nejvýhodněji vychází hypoteční úvěr od banky. Další možnost je i úvěr ze stavebního spoření, ten je ale zpravidla vhodnější pro nižší částky, například na drobnou rekonstrukci, nebo modernizaci vašeho stávajícího bydlení," říká Josef Uchytil, finanční poradce společnosti Partners.
Josef Uchytil
Působí v Partners jako finanční poradce od roku 2007, poradenskou činnost provozuje zejména v Praze a Turnově. Je držitelem mezinárodního certifikátu €FA™ - European Financial Advisor. V Turnově vede bankovní a poradenskou pobočku Partners market.
Hypotéka se v současné době vyplatí i proto, že se úrokové sazby pohybují kolem dvou procent. I když nyní začínají růst, stále se jedná o nejlevnější úvěr na českém trhu. Ještě váháte? Na mnohých místech se dnes měsíční nájem velmi blíží výši měsíční splátky hypotéky, někdy je dokonce splátka výhodnější.
Tady jen malé číselné porovnání:
Například pronájem bytu 2 + kk (cca 40 m2) na okraji Prahy se dnes dá pořídit za zhruba 13 tisíc korun měsíčně. Hypotéku ve výši 2,16 milionu korun na 80 % hodnoty nemovitosti (byt ve skutečnosti stojí 2,7 milionu korun) na 25 let je možné pořídit s měsíční splátkou 9 500 korun, počítáme momentálně dobře dosažitelnou úrokovou sazbu 2,3 % s fixací na 5 let. Už jen na první pohled je splátka o 3,5 tisíce měsíčně nižší než nájem, za pětiletou fixaci tak ušetříte 210 tisíc korun, což není zrovna málo. "Pokud by úroková sazba za pět let vyšplhala dejme tomu na 4 %, zvýšila by se splátka hypotéky přibližně na úroveň 13 tisíc korun měsíčně. Ale dá se dost dobře předpokládat, že s růstem úroků, budou podražovat také nájmy, takže by hypotéka i tak zůstala levnější. A mohli byste si ji zlevnit ještě víc, pokud byste ušetřené peníze za nájem (v našem případě 200 tisíc korun) buď investovali, nebo jimi umořili část hypotéky a tím pádem si splátky snížili. U sazby čtyři procenta, byste mohli ušetřit na splátce tisícovku měsíčně, takže by vám nepodražila tolik," vypočítává Josef Uchytil.
Jak se nespálit a na co dát pozor
Hypotéka maximálně 90 % LTV. V současné době vám již žádná banka nepůjčí na celou hodnotu nemovitosti, takzvanou 100procentní hypotéku již poskytovat nesmí. Ba co víc, podle nynějších pravidel si musíte k žádosti o hypotéku připravit minimálně 10 procent hodnoty nemovitosti ze svého. Pokud však chcete dosáhnout na lepší úrokovou sazbu, počítejte s tím, že je třeba mít našetřeno alespoň 20 procent, tedy pětinu ceny bytu či domu. A ještě navíc k tomu musí nyní kupující zaplatit i čtyřprocentní daň z nabytí nemovitosti. Takže suma sumárum, ani ta nejlepší hypotéka není bez úspor možná. Chcete-li si tedy pořídit byt za dva miliony korun, budete si muset ze svého připravit skoro půl milionu.
Úroková sazba není to nejdůležitější. Pokud uvažujete o hypotéce, svěřte se ideálně do rukou profíka. On za vás porovná nabídky všech bank a vybere pro vás tu nejvýhodnější. "A vůbec to nemusí být nejnižší sazba. U hypotéky totiž záleží na více parametrech. Je důležité znát také výši splátky, celkovou výši úvěru a dobu splatnosti," připomíná Josef Uchytil a dodává, že bezpečnější bývá zvolit úvěr s delší splatností a tím pádem nižší splátkou. Pak můžete více šetřit, navyšovat rezervu, a pokud bude dostatečně vysoká, můžete pak hypotéku splácet rychleji. Každý rok lze totiž provést mimořádnou splátku bez sankcí až do výše 25 % úvěru.
Nevydejte se ze všech peněz. Pokud to vaše finanční situace dovolí, je vhodnější si vzít vyšší úvěr a zachovat si vlastní rezervy. Peníze se vám pak budou hodit pro případy nečekaných událostí, jako je třeba ztráta práce, nemoc či jiné nenadálé výdaje. Dostatečná rezerva vás před problémy se splácením také zachrání v případě, že plánujete dítě a na čas odpadne jeden příjem.
A ta nejdůležitější rada na závěr. Ještě než definitivně podepíšete hypoteční úvěr, odpovězte si na následujících šest otázek:
- Jak se změní váš rozpočet s hypotékou? Pamatujte si, že by splátka úvěru plus další náklady na bydlení neměly v žádném případě přesáhnout 40 procent měsíčního příjmu rodiny. Proto si to dobře předem spočítejte, abyste věděli, na jak velkou hypotéku bez problémů dosáhnete.
- Co budete dělat, když přijdete o práci? Pokud nemáte našetřenou dostatečnou rezervu a takové příjmy, ze kterých rezervu udržujete na takové výši, aby pokryla šesti až dvanáctinásobek příjmu, zvažte možnost pojištění proti ztrátě zaměstnání.
- Jak to bude vypadat v případě pracovní neschopnosti, když se příjem sníží o 40 %? Našetřit si tak vysokou sumu a zároveň splácet hypotéku zvládne málokdo. Proto je pro tyto případy dobré vhodně nastavené životní pojištění.
- Co kdyby došlo k trvalé invaliditě a místo příjmu dostanete jen invalidní důchod, nebo nejhůře ke smrti plátce úvěru. I když jste momentálně mladí a zdraví, je dobré pamatovat i na takový případ. I toto riziko lze zvládnout dobře nastavenou pojistkou.
- Zvládnete splácet, chcete-li založit rodinu? Radosti z nového přírůstku do rodiny s sebou nesou logicky i nižší příjem a vyšší výdaje. Při výběru hypotéky pamatujte i na tuto situaci a vytvořte si dostatečnou finanční rezervu. Dnes již většina bank umožní na určitou dobu snížit splátky za cenu prodloužení splatnosti úvěru, ale je lepší se připravit předem.
Jestliže máte zodpovězeno, v ruce pracovní smlouvu na dobu neurčitou, dostatečný příjem i dost našetřeno a nevadí vám ručit nemovitostí, měla by být cesta k hypotéce snadná.
