Regulované nájemné. Ano či ne?

Mnoho mladých lidí nemá kde bydlet. Byty jsou drahé a tržní nájemné je také pro mnohé nedustupné. Zlepšila by situaci deregulace nájemného?

Ceny bytů v České republice v posledních letech velmi výrazně rostou. V mnoha regionech převažuje poptávka nad nabídkou. Nízké investice do nové bytové výstavby a rostoucí nájemné v bytech s neregulovaným nájemným jsou v současnosti největšími problémy, které zabraňují dostupnosti bydlení pro mnoho mladých lidí. Podle expertů by se tyto problémy nejefektivněji vyřešily deregulací (uvolněním) nájemného.

Situace v České republice

V České republice je podle ČSÚ trvale obydlených zhruba 3,83 milionu bytů. Nájemních bytů je téměř třetina, tedy více než milion. V 90 % případů zde lidé platí regulované nájemné. To je, v porovnání s jiným zeměmi, velice vysoké číslo. V roce 1990 činil průměrný nájem 170,- Kč, v roce 2002 už 1 300,- Kč, což představuje růst o téměř 600 %. Tržní nájemné však rostlo daleko rychleji.

Regulací nájemného jsou chráněni nájemníci (tzv."staronájemci"), kteří získali nájem bytu již v minulosti, na dobu neurčitou. Regulace naopak nechrání nájemníky nové, kteří uzavírali a uzavírají nájem nově v tržních podmínkách. Jejich podíl je však jen kolem 10 %, takže výrazná menšina.

Nejvíce trpí velká města, kde je rozdíl mezi tržním a regulovaným nájemným největší. Zatímco regulované nájemné činí za byt 2+1, 68 m2 v Praze cca 2500,- Kč, na volném trhu se nájemné pohybuje od 8000 Kč za měsíc. Za stejný byt v Brně činí regulované nájemné cca 1800 až 2000 Kč a volné nájemné 6000 až 7000 Kč. V některých menších městech a vesnicích již není tento problém tak výrazný a regulované ceny se přibližují tržním. I když ani zde výše regulovaného nájemného nezohledňuje kvalitu bytu, okolí, atraktivnosti apod.

Ohrozila by případná deregulace nájemníky?

O kolik nám zvýší nájem? A budeme pak na to mít? A co když ne? Takové otázky si jistě kladou nájemníci, kteří se deregulace nájemného nejvíce obávají. Dle posledních průzkumů činí průměrné náklady na bydlení 25-27 % rodinných rozpočtů.

Nájemníci mají díky regulacím nájemného jistotu, že se nájemné bude zvyšovat jen pomalu. O maximální výši zvyšování nájemného však nebude rozhodovat pronajímatel, ale stát prostřednictvím tzv. Zákona o nájemném, který dosud nebyl přijat. Cenové výměry, které upravovali regulaci nájemného dříve, byly zrušeny Ústavním soudem. Poslední návrh zákona o nájemném umožňoval maximálně 10 % zvýšení. V případě dohody mezi nájemcem a pronajímatelem i více. Představa, že by nájemník souhlasil s vyšším nájmem, je však značně nerealistická a naivní. Skokové zvyšování nájemného je tím prakticky znemožněno. Nyní není regulace nájemného upravena vůbec.

V současnosti lze jen těžko odhadnout, zda by vývoj na trhu dovolil pronajímatelům, v případě deregulace nájemného, tak velký cenový skok uskutečnit. Jednalo by se zřejmě o atraktivní domy v centrech měst s kvalitním zázemím. Naopak v panelových bytech a starších domech by nájemné rostlo zřetelně pomaleji.

Způsobuje regulace nájemného pronajímatelům škody?

Vlastníky bytů s regulovaným nájemným nejsou jen obecní a městské úřady či magistráty, ale také mnoho soukromých osob a podnikatelů, kteří nemají a ani by neměli mít se sociální situací svých nájemníků nic společného. Jejich hlavním cílem by mělo být dosažení zisku a udržování, případně zhodnocování domu, který vlastní. Je nutné se zamyslet nad tím, do jaké míry omezuje regulace nájemného jejich vlastnická práva. Regulace představuje nástroj, který by měl chránit současné nájemníky před jednostranným a nekontrolovatelným zvyšováním nájmů. Na druhou stranu, ve vztahu k pronajímatelům neřeší, zda jim regulované nájemné pokryje náklady na údržbu, opravu a rekonstrukci bytů, a zda jim tím regulace neznehodnotí jejich investice.

Je regulace nájemného spravedlivá?

Je třeba dodat, že ne všichni nájemníci jsou sociální případy. Mezi nájemníky s regulovaným nájemným je také mnoho lidí se středně vysokými či vysokými příjmy, státní zaměstnanci, podnikatelé a další. Deregulace chrání i je, ačkoliv to zřejmě nepotřebují a na jejich ušetřené peníze či spotřebu doplácejí pronajímatelé. Nelze se pak divit, že mnoho vlastníků domů nemá zájem do těchto bytů investovat. Investice se jim, při současné výši nájemného, prostě nevyplatí.

Státu však deregulace zajišťuje sociální klid a smír bez velkých sociálních otřesů. Navíc má podporu nájemníků, kterých je pro případ voleb přeci jen podstatně více než pronajímatelů. Regulace též nijak nepomáhá mladým rodinám, kteří byt s regulovaným nájemným nemají, mít nebudou, a musí si hledat nájem s mnohem vyšším tržním nájemným, či si byt koupit. Žádná jiná levnější možnost jim totiž nezbývá.

Je trh s byty regulací nájemného deformován?

Velmi nepříjemným důsledkem regulace je též nerovná konkurence na trhu mezi pronajímateli bytů. Na jedné straně jsou vlastníci, kteří nemohou svobodně stanovovat výši nájmu a případné zvýšení je vázáno na povolení státu v příslušných předpisech. Navíc nemohou s bytem volně disponovat ani dát nájemníkovy výpověď z nájmu bez náhrady.

Na druhé straně stojí pronajímatelé, kteří soutěží na volném trhu bez větších omezení. Své byty pronajímají za tržní nájemné. Mají možnost uzavírat s nájemníky smlouvy na dobu určitou, dohodnout přiměřenou dobu pro výpověď z nájmu apod. V důsledku toho pak mají možnost lépe a kvalitněji udržovat pronajímané byty a více investovat do nové bytové výstavby.

Srovnání výše regulovaného a tržního nájemného ve vybraných městech