Praha - Centrum hlavního města České republiky zažívá boom výstavby nových kanceláří. "Takové tempo Praha naposledy zažila v druhé polovině 90. let, u rekonstrukcí naposledy v roce 2006," říká Lenka Šindelářová z poradenské společnosti DTZ. Rostoucí nabídka podle ní může vést ke zlevnění cen nájmů.

Jen na Praze 1 bude podle DTZ letos "dodáno" zhruba 58,6 tisíce metrů čtverečních kancelářských ploch, rekonstrukce tvoří asi čtvrtinu tohoto objemu. Jen pro srovnání: v nejsilnějším období 90. let se nabídka rozrůstala v průměru o 38 tisíc metrů čtverečních.

„V nabídce projektů, jež budou dokončeny letos nebo v roce 2014, vidíme značný konkurenční překryv. Například u rekonstrukcí činžovních nebo měšťanských domů s plochou několika tisíc čtverečních metrů, které budou zřejmě cílit na podobnou skupinu nájemců," konstatuje Šindelářová. Podle ní navíc společnosti s poptávkou přesahující tři až čtyři tisíce metrů čtverečních často vyhledávají lokality mimo centrum, typicky kvůli lepší dostupnosti automobily.

Nejvyšší ceny nájemného v centru Prahy nyní dosahují 20 až 21 eur za metr čtvereční měsíčně. Podle DTZ je pravděpodobné, že nabídka velkého množství nových, vzájemně si konkurujících kancelářských projektů povede k tlakuna snížení nájmů, případně přinutí developery lákat nájemce atraktivními pobídkami.

Firmy se vrací do centra

Centrum města vyhledává stále početná skupina nájemců, především z důvodů prestiže a kontaktu s klienty. „Jde zejména o nájemce z řad poradenských firem či právnických kanceláří," upřesňuje Šindelářová. Nedávná analýza společnosti Cushman & Wakefield ukázala, že v západoevropských metropolích se firmy začínají vracet do center měst. Tento trend prý přijde i do Prahy a právě nabídka nejmodernějších kanceláří přitáhne firmy zpět do centra metropole.

„Masivní výstavba kanceláří v lokalitách mimo centrum nalákala firmy v uplynulé dekádě na nízké nájemné. Po letech provozu se však ukázalo, že pouze nižší nájemné nedokáže kompenzovat výhody centra. Firma, která si chce udržet ty nejlepší zaměstnance, jim musí dát možnost společenského života. Setkávání lidí je například pro práci obchodníků naprosto nezbytné," říká Radka Novak, vedoucí kancelářského týmu v Cushman & Wakefield. Vedle prestižní adresy hovoří pro centrum města i maximální možná dostupnost veřejnou dopravou.

Mezi největší projekty v centru metropole patří Florentinum u Masarykova nádraží, kde skupina Penta nabídne 43 tisíc metrů čtverečních, přičemž pronajato či před podpisem je už 75 procent prostor. V příštím roce má být dokončen projekt CPI Quadrio na Národní třídě s více než 16 tisíci metrů čtverečních administrativních ploch.

Ve výstavbě nebo rekonstrukci jsou nyní v centru Prahy také projekty Na Příkopě 14 (7400 metrů čtverečních, developer Lordship a Immofinanz), Jungmannova 15 (6800 metrů čtverečních, developer Immofinanz),  Jindřišská 16 (6000 metrů čtverečních, developer Immofinanz), Revoluční 7 (4800 metrů čtverečních, developer BA Betriebsobjekte Praha) a Rybná 9 (1600 metrů čtverečních, developer Amadeus Real).

Spekulace bez nájemníků

Pokud budou v termínu dokončeny všechny aktuální projekty, přesáhne nabídka kancelářských prostor na Praze 1 podle DTZ půl milionu čtverečních metrů do konce letošního roku. „V drtivé většině se jedná o spekulativní výstavbu bez předem zajištěného nájemce. I když se rozdíly v předpronájmech mezi jednotlivými projekty výrazně liší, ke konci srpna 2013 z celkově rozestavěné kapacity bylo předpronajato pouze 20 procent," říká Šindelářová.

Důvodů současného boomu je několik: výstavba se týká dlouho chystaných projektů, které od menších developerů koupily kapitálově silné společnosti, v některých částech Prahy také citelně chybí větší kancelářské plochy v jednom celku. Příčinu je třeba hledat i ve vysokém konkurenčním boji o nájemce, kdy výhodou je již stojící objekt, nebo v příznivých cenách prací stavebních firem, které se propadají do stále hlubší recese.

„Silní developeři hledí dopředu a nyní zahájené stavby připravují k uvedení na trh v druhé polovině roku 2014 nebo na začátku 2015, kdy jsou ekonomické prognózy daleko příznivější než nyní," říká Jaromír Smetana, Business Development Director DTZ. Například na Praze 4 je už nyní problém pro poptávajícího nájemce zajistit kvalitní rozsáhlejší plochy: „Na papíře si lze vybírat třeba z patnácti projektů, ale skutečně stojí tři. Aby si developeři vylepšili svou vyjednávací pozici a atraktivitu, pouští se do rizika spekulativního developmentu," dodává.

Podle nejnovější studie společnosti Cushman & Wakefield  je Praha třetím největším kancelářským trhem mezi středoevropskými hlavními městy z hlediska výměry pronajatých prostor - do poloviny roku 2014 má přesáhnout tři miliony metrů čtverečních. Na prvním místě je Varšava, kde kancelářské plochy přesahují čtyři miliony metrů čtverečních, za ní následuje Budapešť (3,1 milionu metrů čtverečních).