Jak funguje strop nájemného v Berlíně: Smlouvy uvádí dvě ceny, lidé se bojí doplatků

Helena Truchlá Helena Truchlá
21. 8. 2020 16:01
Už půl roku platí v německé metropoli Berlíně zákon, který určuje maximální výši nájemného u asi 1,5 milionu bytů. Jak ale zjistili analytici tamního realitního trhu, ve skutečnosti si někteří majitelé stále účtují až dvojnásobek povolené ceny. Věří totiž, že soud strop nájemného brzy zruší.
Protest proti rostoucím cenám nájemného v Berlíně.
Protest proti rostoucím cenám nájemného v Berlíně. | Foto: Reuters

Kdo si v posledních šesti měsících hledal v Berlíně nové bydlení, mohl při pohledu do nájemní smlouvy narazit na nepříjemné překvapení. Často v nich byly dvě velmi odlišné ceny. Jak vyplývá z analýzy více než tří tisíc bytů, kterou sestavil výzkumný institut F+B, v hlavním textu smluv se objevuje i "tržní nájemné, které existovalo před zastropováním". Průměrně se jedná o 13,63 eura (asi 356 korun) na metr čtvereční. 

Taková částka je ale podle zákona o nájemném, který platí od února, v řadě případů protiprávní. Smlouvy proto v poznámkách pod čarou nebo v různých dodatcích zavádí i ceny "výjimečné" nebo "se slevou", ve skutečnosti ale pouze v souladu se zákonem. Průměrně jde o 7,05 eura (183 korun), tedy asi o polovinu méně, než je údajné tržní nájemné.

Na tuto nižší, regulovanou výši ale mají obyvatelé podle smluv nárok jen tak dlouho, dokud platí i zákon, který nájmy zastropoval.

To by mělo trvat následujících pět let, může to být ale také mnohem kratší doba. Spolkový ústavní soud nyní řeší, jestli opatření neporušuje německou ústavu. Podnět podali kritici z řad poslanců za Křesťanskodemokratickou stranu (CDU) Angely Merkelové a Svobodnou demokratickou stranu (FDP).

"Čím déle bude jeho rozhodování trvat, tím větší mohou být náklady, kterým budou noví nájemci v Berlíně dodatečně čelit," varuje jeden z analytiků F+B Bernd Leutner.

Majitelé nemovitostí totiž své potenciální nájemce často nutí k souhlasu s tím, že o "slevu" na nájmu přijdou hned ve chvíli, kdy by se případně zrušilo zastropování. Pak by doplatili rozdíl mezi oběma cenami, a to i zpětně. 

Jak vyčíslili analytici, nájemce by tak po pouhých dvou letech čekaly jednorázové doplatky ve výši několika tisíc eur.

Dva žebříčky cen

Jelikož majitelé očekávají zrušení zákona, v Berlíně vznikají podle analytiků dva paralelní realitní trhy. Experti, kteří dlouhodobě sledují ceny nájmů v Německu, dokonce sestavují i dva žebříčky - jeden se zákonnými a druhý s takzvanými "stínovými" nájmy.

Rozdíly mezi zákonnou (Obergrenze) a stínovou (Markt) výší nájemného. Vybraný řádek zobrazuje jen 666 bytů, u nichž je nejvyšší zákonná cena zcela jednoznačná.
Rozdíly mezi zákonnou (Obergrenze) a stínovou (Markt) výší nájemného. Vybraný řádek zobrazuje jen 666 bytů, u nichž je nejvyšší zákonná cena zcela jednoznačná. | Foto: https://www.f-und-b.de/

Pronajímatelům, kteří by se odmítli opatřením řídit a za bydlení by už nyní vybírali výrazně vyšší ceny, hrozí pokuta až 500 tisíc eur (přes 12 milionů korun). Spolkový soud, který nyní vyhodnocuje opatření jako takové, už v minulosti odmítl zrušit tyto postihy.

Představitelé Asociace majitelů nemovitostí ve městě nyní trvají na tom, že uvádění dvojích cen nájemného není nelegální. V některých případech tak "stínovou" výši nájemného uvádí i v inzerátech. Největší rozdíly analytici odhalili u bytů v populárních čtvrtích Mitte a Friedrichshain-Kreuzberg v centru města. 

Sdružení nájemců se proti takovému postupu naopak ohrazuje. Podle něj porušuje běžný princip fungování nájemních smluv. Jak ale upozorňuje list Berliner Kurier, i s ohledem na zatím nejistý výsledek rozhodování ústavního soudu nájemci otálejí s právním postupem proti pronajímatelům.

Radši si odkládají peníze bokem

Volných bytů je navíc v Berlíně stále málo. Kdo chce bydlet, musí proto často podepisovat smlouvu v navrhovaném znění a raději si odkládat stranou peníze na nájem navíc. Odbor bytové politiky na berlínském magistrátu mezitím slibuje vypracovat návod pro jednotlivé městské části, jak na "stínové" nájmy reagovat. 

Jak vypadá berlínský "strop" nájemného?

Nájemníci v berlínských bytech postavených před rokem 2014 by měli podle zákona platit maximálně necelých 10 eur (asi 250 korun) za metr čtvereční. Výjimku mají ubytovny a sociální byty, naopak navýšit konečnou cenu může lokalita nebo vybavení. Pokud by pronajímatel žádal výrazně víc, mohou nájemci vymáhat u úřadů snížení platby.

Stopka na růst nájmů má platit po dobu následujících pěti let a dotknout by se měla celkem asi 1,5 milionu bytů a tří milionů obyvatel. Od ledna roku 2022 mohou pronajímatelé získat výjimku a zdražit nájem o hodnotu inflace, nanejvýš o 1,3 procenta. 

Průměrné nájmy jsou v Berlíně stále relativně nižší než například v Londýně, Paříži nebo i Praze, bydlení tu ale zdražuje skoro nejrychleji na světě, píše server Deutsche Welle. Podle dat institutu Empirica to bylo jen za posledních pět let o třetinu a za poslední dekádu o více než 75 procent.

Naději, že celé opatření bude nakonec prohlášeno za neplatné, dodal pronajímatelům letos v březnu zemský soud v Berlíně. Ten dospěl k závěru, že je protiústavní, protože jednotlivé spolkové země (jednou z nich je i hlavní město) nemají pravomoc podobné zákony přijímat. I kvůli tomu přenechal konečný verdikt ústavnímu soudu. Kdy ten rozhodne, zatím není jasné. Stejně jako to, zda není protiústavní také požadovat zpětné doplácení vyšší ceny, jak tvrdí sdružení nájemců. 

Video: Poskytovatelé Airbnb jsou často jako mafie, říká Městecký

V Praze je mafie poskytovatelů Airbnb, jsou to často cizinci, kteří v těch domech nikdy nebyli. Regulace je mediální hra, měly by se vymáhat zákony. | Video: DVTV, Emma Smetana
 

Právě se děje

před 16 minutami

Jižní polovinu Čech odpoledne ojediněle čekají silné bouřky

Jižní polovinu Čech ve středu odpoledne ojediněle zasáhnout silné bouřky s přívalovými srážkami, při kterých může napršet kolem 30 milimetrů vody. Déšť může lokálně rozvodnit malé toky a zatopit níže položená místa jako podjezdy, podchody nebo sklepy. Informoval o tom Český hydrometeorologický ústav.

Jeho upozornění platí pro celý Jihočeský kraj, jižní okresy Plzeňského kraje a okresy na jihu a západě Vysočiny. S bouřkami by tam lidé měli počítat od středečních 13:00 do zhruba půlnoci. 

Další zprávy