Mám volné peníze - spoření, dědictví, vyplacené penzijko - proč bych je měla vložit do fondu? Není lepší si za volné peníze pořídit byt a pronajmout ho s tím, že ho později dostanou děti?
Upřímně, ano. Ale vždy je dobré mít ke koupené nemovitosti finanční rezervu pro případ oprav, pro případ, kdy mi neplatí nájemník nebo pokud musím řešit jiné životní situace. Pokud ale nemám dostatek peněz na nákup nemovitosti, mohu využít právě nemovitostní fond. Stejně tak mohu i případnou rezervu uložit do fondu, abych získal zpravidla vyšší zhodnocení než v bance, a navíc měl peníze rychle k dispozici, obvykle do třiceti pracovních dnů.
V bankách a na spořicích účtech je v současnosti zhodnocení minimální nebo žádné, kolik dostanu u vás?
Výkonnost fondu za rok 2020 je 2,62 procenta. Patříme ale k nejkonzervativnějším fondům v republice. Neriskujeme. Lidé, kteří nám svěří své peníze, hledají především pocit bezpečí. Pro srovnání například u stavebního spoření klesla výše úroků na jedno procento. A úroky v bankách spadly za poslední měsíce na minimum. Je pak na zváženou, jestli tam nechávat všechny peníze nebo zkusit alespoň část své rezervy přesunout do investic.
A kolik zaplatím za to, že vám peníze svěřím?
U nemovitostních fondů neplatíte poplatky, které jsou obvyklé u běžných účtů či u stavebního spoření. Potkáte se se vstupními a výstupními poplatky. Vstupní poplatek ovlivňuje výši zhodnocení peněz klienta v prvním roce, protože je mu z jeho investice odečten. Pokud klient investuje pravidelně, například každý měsíc, vstupní poplatek je mu odečítán z každých nových peněz. U nás vstupní poplatky nikdo neplatí. Klienti tak hned vydělávají. Zaplatí jen výstupní poplatek, a to navíc jen v případě, že peníze vyberou dřív než po roce.
Nemovitostní fondy mají oproti bankovním produktům také jednu nespornou výhodu. Tou je daň z výnosu. Pokud investujete jako fyzická osoba na rodné číslo a podílové listy držíte déle než tři roky, neplatíte daň z výnosu. Například u stavebního i u penzijního spoření platíte daň po celou dobu spoření.
Hodnota nemovitostí nyní stále stoupá - nejde už o bublinu? Po minulé krizi v roce 2008, 2009, padly ceny nemovitostí na dno. Říká se, že tahle krize je jiná, jak vidíte vývoj cen nemovitostí v delším horizontu například deseti let?
Cena nemovitostí stabilně roste, a to vidí každý, pokud se podívá na vývoj cen nemovitostí třeba za posledních 20 let. Nemyslím si, že se bavíme o bublině. Pouze se přibližují cenám v okolních státech. Navíc je třeba si říct, že míst, kde se dá stavět, stále ubývá, což má a bude mít na cenu nemovitostí další vliv. V delším horizontu nepředpokládám žádný výrazný propad, ale spíše pozvolný růst.
Jak je to nyní na trhu s nemovitostmi - je ještě co kupovat, nebo je trh už hodně rozebraný?
Na trhu je stále co kupovat, je třeba umět hledat. Trh s nemovitostmi je jako živý organismus, který se stále vyvíjí. Vy akorát musíte včas reagovat na zajímavé nabídky. Bohužel, ne vždy se vám sejde nemovitost k nákupu a volné peníze. A pokud nechcete výrazně zatěžovat majetek podílníků úvěry bank, musíte se domluvit s prodávajícím na posunutí nákupu o několik měsíců, než k nám podílníci fondu dají další peníze. Na druhou stranu, naše strategie je být konzervativní a toho se držíme.
Jaké nemovitosti váš fond spravuje?
Nemovitostní fond Realita vlastní celkem 27 nemovitostí. Největší část z nich tvoří zdravotnická zařízení, téměř polovinu. Druhá část je rozdělena mezi výrobní areály, služby a ostatní komerční nemovitosti. Právě diverzifikace nemovitostí vám zajišťuje příjem z nájmu i v období, kdy se ekonomice příliš nedaří.
Jak s penězi investorů hospodaříte - na co jejich peníze použijete, na čem vyděláváte a z čeho je zase vyplácíte?
Lidé věnují hodně svého času tomu, aby peníze vydělali, ale mnohdy je neuváženě zainvestují s vidinou vysokého zhodnocení, které s sebou nese vysokou míru rizika ztráty. Náš typický klient nehledá vysoké zhodnocení, ale bezpečný přístav v nemovitostech a konzervativní přístup k jeho penězům. Klienti posílají peníze na účet fondu vedený u ČSOB a fond Realita, resp. Tesla IS, která za fond jedná, za tyto peníze nakupuje vhodné nemovitosti, zpravidla pro dlouhodobé držení. Klienti se podílejí jak na výnosu nájmu z vlastněných nemovitostí, tak na případné změně hodnoty nemovitostí.
Do fondů je obvykle možné investovat formou pravidelných splátek třeba už od 500 korun měsíčně. Jaká je preferovaná praxe investování - pravidelné investice, nebo jednorázové větší peníze?
Obě formy jsou využívané. Jde vždy o preferenci každého jednotlivého klienta. Máme klienty, kteří si nás chtějí vyzkoušet a dají k nám pětistovku. Postupně pak začínají posílat peníze pravidelně nebo pošlou větší část peněz jednorázově. Nicméně průměrná výše investice do fondu je zhruba 150 tisíc
korun ročně.
Na vašem webu píšete, že peníze podílníků jsou ve fondu chráněné přísnou legislativou a regulované ČNB. Co přesně legislativa chrání a co centrální banka reguluje?
Nemovitostní fond vlastní všichni klienti. Nikdo jiný. Klienti si tuto skutečnost mohou ověřit sami v katastru nemovitostí. Fondy, které jsou určené pro širokou veřejnost, jsou velmi přísně regulované. Vše vychází z jednoho základního předpokladu, a to, že většina lidí nezná a neumí správně vyhodnotit rizika spojená s investováním. Jinými slovy ČNB a patřičné zákony výrazně omezují fond v tom, jak s majetkem jeho podílníků nakládat. Dále je zde i takzvaný depozitář fondu, v našem případě banka ČSOB, která transakce fondu dozoruje.
Pro představu, fond musí držet minimálně 20 % majetku v penězích, za které nemůžete nakoupit nemovitosti. Nebo pokud kupujete nemovitost, musíte mít minimálně dva posudky a nakupujete za ten, který je výhodnější pro klienty. Omezení fungování a nakládaní s majetkem fondu je celá řada a není proto s podivem, že celá řada fondů je registrována mimo Česko nebo využívá formu FKI (fond kvalifikovaných investorů), kde je míra regulace výrazně nižší.
Rozhodnu se, že budu investovat do nemovitostního fondu. Na co si mám dát pozor?
Já osobně jsem se stal velmi konzervativním ve chvíli, když jsem dal na doporučení a přišel o peníze v akciích a instrumentech slibujících vyšší zhodnocení. Bohužel jsem si dostatečně neprověřil, kam a do čeho investuji. Dneska mám peníze v bance a nemovitostním fondu, který spravuji a mám ho pod kontrolou.
Pokud zvažujete, že část svých peněz přesunete například do některého z nemovitostních fondů, zaměřil bych se nejvíce na tyto skutečnosti: Kdo je akcionář investiční společnosti/fondu a kde sídlí. Kde je registrován nabízený fond. Pokud se jedná o destinace mimo ČR, mohou zde být faktické důvody, proč nechtějí být pod regulací ČNB.
Důležitá je také míra zadlužení fondu. Čím vyšší zadlužení fondu, tím vyšší výnos, tím vyšší riziko pro mě, pro klienta. A v neposlední řadě důvěra ve společnost, fond a tým lidí. Pokud znám fungování daného fondu, vyhovuje mi jeho strategie, nemovitosti a věřím lidem, kteří za něj komunikují, tak mám vybráno.
Svým klientům nabízíte vyplácení renty i spoření pro děti. Jak to funguje?
Škála našich klientů je velmi široká, ale největší část tvoří klienti 45+. Tito lidé již rozumí tomu, že je třeba si odkládat peníze na horší časy, nebo tvoří rezervy svým dětem na studia, nákup bytu… Realitní účet Renta+ je velmi oblíbený u klientů, kteří chtějí investovat větší částku peněz a chtějí mít dlouhodobé přilepšení k jejich příjmu, případně k důchodu. Z takto zainvestované částky si klient může nastavit rentu, tedy určitou výši peněz, kterou mu budeme pravidelně měsíčně/kvartálně/pololetně nebo ročně posílat z jeho realitního účtu na jeho osobní účet v bance.
Jsou i klienti, kteří dnes uzavírají účet pro své děti, případně vnoučata, a po dosažení určitého věku dítěte mu nechají vyplácet rentu právě na studia, splátky hypotéky a podobně. Dětem vždy investuje jeho zákonný zástupce. V případě, že bude chtít smlouvu rušit před dovršením 18 let věku dítěte, lze tak pouze po rozhodnutí opatrovnického soudu. Po dovršení 18 let si pak klient s penězi disponuje sám.
Dotkla se vašeho byznysu koronavirová pandemie?
Minulý rok nás značně posunul a ukázal, že je třeba zjednodušit založení smlouvy a celkově přejít k on-line komunikaci s klienty. Proto všem umožňujeme založení smlouvy z domova, on-line.
A co se týká reakce klientů, tak v první vlně pandemie jsme zaznamenali krátkodobě vyšší odkupy, což spíše odráželo mírnou paniku lidí z toho, co se bude dít. O to více nás potěšilo, že se k nám tito klienti na podzim vrátili. Konec roku byl pro nás velmi úspěšný. Patříme mezi nejkonzervativnější fondy v Česku a míra investičního rizika je nízká. Majetku se člověk zbavuje jako poslední, což jsou právě i podíly na nemovitostech.
Martin Folprecht
- Předseda představenstva a generální ředitel investiční společnosti TESLA
- Absolvent Vysoké školy finanční a správní, obor investiční bankovnictví
- V letech 2002-2012 člen obchodního vedení a náměstek člena představenstva J&T Banky
- Od roku 2013 generální ředitel WMS, investiční společnost, od roku 2019 pod názvem TESLA investiční společnost
- Od roku 2012 je členem správní rady nadace města Letovice pro rozvoj kultury a životního prostředí.
- Je mu 41 let, je ženatý, má 2 děti
TESLA investiční společnost patří do skupiny české značky TESLA a je správcem speciálního nemovitostního fondu Realita, určeného pro širokou veřejnost. Společnost se profiluje nízkým zadlužením fondu (pod 5 %) a řadí ho mezi nejkonzervativnější nemovitostní fondy v Česku.
