Daň z nájmu a prodeje nemovitosti: Kdo musí letos platit a jak ji vypočítat

Kateřina Hovorková Kateřina Hovorková
Aktualizováno 19. 3. 2023 15:48
Skoro 80 procent Čechů vlastní nemovitost - tedy dům, byt, garáž či pozemky. A s oblibou je také pronajímají. Příjem z nájmu ovšem musí většinou zdanit. Experti radí, na co v daňovém přiznání nezapomenout a jaké náklady je možné odečíst. Zároveň připomínají, jaké podmínky platí u prodeje nemovitostí.
Ilustrační foto.
Ilustrační foto. | Foto: Václav Kahoun

Příjem z nájmu je definován jako pronajímání nemovitosti na delší dobu bez přidružených služeb. Je popsán v paragrafu 9 zákona o dani z příjmu a nepodléhá odvodům na sociální pojištění a zdravotní pojištění. Tím atraktivita tohoto pasivního příjmu roste. 

Majitelé pronajímaných nemovitostí ale musí vyplnit standardní čtyřstránkové daňové přiznání. "Dani z příjmu fyzických osob podléhá daňový základ z nájmu, tedy příjem ponížený o související výdaje. Ty mohou poplatníci uplatnit buď ve skutečné výši, nebo 30procentním výdajovým paušálem. Částka výdajů při uplatnění paušálu může však činit maximálně 600 tisíc korun," upozorňuje Gabriela Ivanco, daňová poradkyně společnosti Mazars.

V drtivé většině případů je tak výhodnější uplatnit skutečné výdaje oproti těm paušálním. Do skutečných výdajů totiž lze zahrnout odpisy nemovitosti, daň z nemovitosti, náklady na nábytek, úroky z financování nemovité věci či výdaje na opravy nebo pojištění. "Po odečtení výdajů od příjmů pak zůstane základ daně, ze kterého musí poplatník zaplatit 15procentní daň," říká Monika Lodrová ze společnosti BDO.

"Pokud by však zisk z pronájmu nemovitostí či součet dílčích základů daně přesáhl částku větší než 48násobek průměrné mzdy, to znamená 1 867 728 korun za zdaňovací období roku 2022, základ daně nad tento limit podléhá již 23procentní sazbě daně," upozorňuje.

U společného jmění manželů daní jen jeden

Přiznání musí vyplnit i ti, kteří pronajímají jen část svého majetku - jako třeba jen místnost nebo například garáž. "Nicméně zaměstnanci přivydělávající si pronájmem méně než šest tisíc korun za rok nemusí za splnění určitých podmínek přiznání k dani z příjmu vůbec řešit. Na osoby bez jiných zdanitelných příjmů se vztahuje limit 15 tisíc korun ročně, typicky se to týká důchodců, nepracujících studentů a osob na rodičovské dovolené," pokračuje Lodrová. 

V případě společného jmění manželů se příjem z nájmu zdaňuje pouze u jednoho z nich. "Manželé by si tedy měli propočítat, u kterého z nich bude výhodnější příjem z nájmu zdanit v daňovém přiznání," doplňuje Ivanco. 

Připomíná také situaci, kdy řada lidí pronajímala volné byty uprchlíkům z Ukrajiny a od státu dostávala příspěvek na solidární domácnost."V těchto případech se jedná o příjem osvobozený od daně a v daňovém přiznání k dani z příjmů fyzických osob se neuvádí," říká expertka.

Do příjmů z nájmů patří i takzvané pachtovné. "Pacht je podobný vztah jako nájem, ale s jedním rozdílem - pachtýř může nemovitost nejen užívat, může z ní mít i výnos. Pachtuje se typicky zemědělská půda. Pachtýř ji může obdělávat a prodávat plodiny, které vypěstuje. Základ daně jsou příjmy z nájmu snížené o výdaje. Výsledek může být kladný i záporný," vysvětluje Jana Jáčová, zakladatelka firmy UOL Účetnictví.

Upozorňuje, že často se příjem z dlouhodobého nájmu zaměňuje za příjem z krátkodobého nájmu, který je typický pro penziony nebo pro služby typu Airbnb.

"U těchto krátkodobých nájmů jde většinou o provozování samostatné výdělečné činnosti. Osoba by měla mít příslušné živnostenské oprávnění, odvádět pojistné na sociální a zdravotní zabezpečení a také se častěji zabývat povinnostmi v oblasti DPH. To u dlouhodobých nájmů není," říká Jáčová.

Po prodeji nemovitosti platí řada osvobození

Vzhledem k vysokým cenám nemovitostí se loni řada lidí rozhodla svůj majetek prodat. Velká část prodávajících je přitom podle expertů od daně z prodeje nemovitosti osvobozena, protože splňují některou z podmínek obsažených v zákoně o daních z příjmů.

"Daň z příjmu z prodeje nemovitosti fyzická osoba nemusí platit, pokud je vlastníkem nemovitosti déle než 5 let, u nemovitostí nabytých po 1. lednu 2021 déle než 10 let," vyjmenovává jednu z osvobozujících podmínek Lodrová. 

Poplatník je od platby daně osvobozen také v případě, že v nemovitosti sám bydlel minimálně dva roky bezprostředně před jejím prodejem. Pokud nemovitost vlastní manželé, stačí, když v ní bydlel alespoň jeden z nich.

"Splnění podmínky bydlení nemusí nutně znamenat, že musíte mít nemovitost uvedenou jako trvalé bydliště v občanském průkazu. Stačí, pokud při případné kontrole prokážete, že jste v ní bydleli, a to například doručenou korespondencí, dokumenty s energiemi nebo internetem, který je vedený na dané adrese na jméno poplatníka, případně čestným prohlášením či svědeckou výpovědí souseda," pokračuje Lodrová. 

Daň neplatí ani vlastníci, kteří do konce roku následujícího po roce prodeje dané nemovitosti použili peníze z prodeje na takzvané uspokojení další vlastní bytové potřeby.

Tím se rozumí koupě bytu nebo domu, rekonstrukce nebo výstavba na koupeném pozemku nebo splacení úvěru, který byl použit na uspokojení bytových potřeb. Je třeba to ale oznámit finančnímu úřad do termínu pro podání daňového přiznání.

"V některých případech může vzniknout povinnost poplatníka oznámit osvobozené příjmy na finanční úřad. Toto platí v situaci, kdy osvobozený příjem přesáhne pět milionů korun a údaje si správce daně nemůže zjistit z rejstříků a evidencí, do kterých má přístup. Jedná se například o prodej nemovité věci nezapsané v katastru nemovitostí či prodej nemovitosti v zahraničí. Oznámení se podává do termínu daňového přiznání za daný kalendářní rok," uzavírá Lodrová z BDO. 

 

Pokud jste v článku zaznamenali chybu nebo překlep, dejte nám, prosím, vědět prostřednictvím kontaktního formuláře. Děkujeme!

Právě se děje

před 15 minutami

Na jižní Moravě se při bouřce objevil vzdušný vír, o tornádo zřejmě nešlo

V okolí Letovic na Blanensku se v pátek navečer při přechodu bouřkové oblačnosti objevila tromba, tedy vzdušný vír. O tornádo pravděpodobně nešlo, meteorologové zatím nemají potvrzený dotyk víru se zemí, řekl Peter Hruška z brněnské pobočky Českého hydrometeorologického ústavu. Hlášené nejsou ani žádné škody, řekl starosta Letovic Petr Novotný (TOP 09). Hasiči likvidovali v okolí na třech místech stromy popadané přes silnici.

Lidé sdíleli na internetu několik fotografií a videí zajímavého meteorologického jevu. "Je na nich vidět tromba pod bouřkovými oblaky a slabá rotace. Je těžké zjistit, zda se v krajině objevily i nějaké škody způsobené právě tímto případným tornádem. Zároveň se vyskytovaly škody způsobené silnějšími nárazy větru," řekl Hruška. Podle dosavadních zjištění tak meteorologové zatím hovoří o trombě. "Kdyby náhodou měla nějaký kontakt se zemí, tak to bylo jen na chvíli v lese a bylo by to jen velmi slabé tornádo," doplnil Hruška.

Bouřky se v pátek vyskytly ve více částech republiky, postupovaly od západu k východu a v této roční době jsou spíše vzácností. Vzdušné víry v podobě tromby nepáchají škody na rozdíl od tornáda. Lidé si těchto jevů všímají intenzivněji především po ničivém červnovém tornádu z roku 2021, které se prohnalo částí Břeclavska a Hodonínska. Nechalo za sebou devastující škody na majetku a také několik obětí na životech.

Zdroj: ČTK
před 2 hodinami

Útočník Klapka se blýskl v AHL premiérovým hattrickem

Český hokejový útočník Adam Klapka zazářil v pátečním utkání nižší zámořské soutěže AHL premiérovým hattrickem a pomohl k domácí výhře celku Calgary Wranglers nad Hendersonem 5:1. Dvaadvacetiletý odchovanec pražské Slavie, který se vydal loni do Severní Ameriky z extraligového Liberce, byl vyhlášen první hvězdou utkání.

Klapka loni v polovině května podepsal jako nedraftovaný volný hráč v NHL dvouletou nováčkovskou smlouvu s Calgary Flames. V přípravě za ně odehrál dva zápasy a nebodoval. Potom se přesunul na farmu do AHL. V 54 zápasech si připsal 12 branek a 11 asistencí. Šest gólů dal v posledních šesti duelech. Na premiéru v NHL čeká.

Zdroj: ČTK
Další zprávy