Ilustrační snímek | Foto: iStock

Jak vybrat realitní fond

Zájem o realitní fondy roste. Na konci roku 2017 měli Češi v těchto fondech uloženo 22 miliard korun, loni v prosinci už to bylo 30,3 miliardy korun. Vyplývá to z údajů Asociace pro kapitálový trh.

• Na přehled a výnosnost jednotlivých nemovitostních fondů se můžete podívat zde.

Analytik Jiří Pech radí při výběru vhodného fondu porovnávat následující parametry:

• minulou výkonnost fondu (která samozřejmě nezaručuje výkonnost budoucí)
• počet nemovitostí v portfoliu - čím méně nemovitostí fond vlastní, tím hůře bude jeho portfolio diverzifikované. Platí také, že nemovitosti by měly být optimálně různého typu (kanceláře, průmysl, obchody) a na různých místech. Pokud je v některých budovách více nájemců, je to dobře, rozkládá to riziko z hlediska výpadku nájmů. Zároveň ale platí, že každá nemovitost znamená náklady na správu navíc. Rozdrobené portfolio na příliš mnoho malých nemovitostí, ve kterých bude nižší počet nájemníků, může způsobovat vyšší nákladovost fondu a tím pádem menší zisk pro investory.
• Velikost fondu - zajímejte se primárně o kapitál fondu. Pokud byste posuzovali pouze majetek fondu, tak ten může být výrazně "přifouknutý" různými úvěry. Čím větší fond je, tím mu zpravidla stačí nižší náklady na správu nemovitostí, respektive se mu relativně sníží náklady vůči velikosti celého portfolia.
• Náklady na správu fondu - snižují výnos investorů, největším nákladem je správcovský poplatek. Nicméně s provozem fondu mohou být spojeny i další náklady, které by neměly zbytečně přerůstat. Všechny druhy poplatků lze dohledat ve statutu fondu, který je dostupný na internetových stránkách investičních společností. Hledejte především tzv. celkovou nákladovost fondu, která se označuje zkratkou TER (Total Expense Ratio).
• Zadlužení - v optimálních podmínkách pomáhá zadlužení zvýšit zhodnocení prostředků ve fondu, případně dosáhnout na lepší nemovitosti. Často může být také používáno na vykrytí příjmů fondu, například v situaci, kdy investoři pošlou méně nových peněz, než kolik fond plánoval, a fond má již rozpracovanou koupi nějaké nemovitosti. Se zadlužením ale také roste určité riziko investorů. S dluhy jsou totiž spojeny zástavní práva k nemovitostem a v extrémním případě by mohlo dojít až ke ztrátě nemovitostí ve prospěch úvěrujících institucí. Stejně tak, pokud je úvěrování špatně řízené, může přinést extra úrokové náklady, které zhorší výkonnost fondu.