To, že ekonomická recese by mohla vést k prasknutí stávající cenové bubliny, a tedy poklesu cen bytů, si myslí například sociolog a ekonom Martin Lux z Akademie věd ČR.
Podle něj zatím záleží hlavně na tom, jak dlouho bude konflikt na Ukrajině trvat a jestli se nějak podepíše na vývoji českého hrubého domácího produktu. "Pokud hospodářský růst a vysoká zaměstnanost budou pokračovat i nadále, pak ceny pravděpodobně porostou dál, i když mírně. Neznámých je moc na to, aby bylo možné provést smysluplný odhad," uvedl pro Aktuálně.cz Lux.
Hlavní ekonom Trinity Bank Lukáš Kovanda odhaduje, že válka na Ukrajině vyvolá hlubokou stagflaci, tedy vysokou inflaci a nízký hospodářský růst doplněný nezaměstnaností. To podle něj brzy povede k citelnému propadu reálné kupní síly.
"Česko čeká největší propad životní úrovně od 90. let a k tomu hypotéky pravděpodobně zdraží nejvíc od přelomu tisíciletí. Ochabne tedy poptávka po nemovitostech ze strany řadových občanů," domnívá se Kovanda.
Podobně to vidí i analytik UniCredit Bank Jiří Pour. "Už před válkou na Ukrajině vedly vysoké inflační tlaky k růstu úrokových sazeb, což má za následek omezení poptávky po nemovitostech a ochlazení jejich cenového růstu. Domácnosti obtížně dosahují na hypotéku a investory bude stále více lákat ukládat úspory do jiných investičních aktiv," uvedl pro Aktuálně.cz.
Také analytik Tomáš Vlk ze společnosti Patria Finance podotkl, že nemovitosti se v současnosti nejeví jako nejvýhodnější investice. Jejich atraktivitu snižují právě vyšší úrokové sazby, které budou ceny domů a bytů prostřednictvím dražších hypoték brzdit.
I Kovanda se domnívá, že Češi se teď poohlédnou po bezpečnějších investicích, než jsou nemovitosti, pozornost by podle něj měli upnout zejména ke státním dluhopisům. "Banky a fondy, prostě velcí investoři, přesměrují své investice z nemovitostí třeba právě do dluhopisů. Zkrátka proto, že dluhopisy budou při dané úrovni rizika nabízet lepší výnos než nemovitosti, čemuž v uplynulých letech tak nebylo. Ochabne tedy poptávka po realitách i ze strany velkých hráčů," vysvětlil expert.
Příliš mnoho neznámých
Analytik společnosti Cyrrus Vít Hradil ale upozornil, že Češi, kteří drží větší hotovost, budou chtít kvůli inflaci zabránit jejímu znehodnocení. A v takových situacích se rádi uchylují právě k investicím do nemovitostí. Domnívá se tudíž, že i z tohoto důvodu ceny naopak dál porostou.
"Plošný pokles cen nemovitostí považuji za krajně nepravděpodobný, spíš bych se přikláněl k opačnému scénáři. Stavební materiály se ještě zdaleka nestačily vzpamatovat z postpandemického zdražení a nyní je kvůli válce čeká další. Není zároveň tajemstvím, že české stavebnictví se do značné míry spoléhá na pracovníky ukrajinské národnosti, jejichž významná část odešla bránit svou vlast. Stavební práce tak budou zpomalovat a zdražovat," přidává Hradil další argument pro růst cen nových bytů.
Také analytik Pour tvrdí, že k propíchnutí cenové bubliny jen tak nedojde. K tomu by podle něj byla třeba hlubší ekonomická krize a výrazný růst nezaměstnanosti, což zatím nepředpokládá. V druhé polovině roku nicméně očekává poměrně razantní zpomalování růstu cen nemovitostí.
Česko jako riziková země
Pro konec zdražování ale podle odborníků mluví ještě jeden silný argument - pokles zájmu zahraničních investorů. Ti teď Česko nemusí vnímat jako bezpečnou zemi a vůbec přitom nemusí jít jen o ruské oligarchy postižené sankcemi.
"Může oslabit poptávka ze strany cizinců, kteří si prostě řeknou, že Česko je až moc blízko Ukrajině. Proč riskovat koupi nemovitosti ve státě, na který může mít potenciálně zálusk ruský prezident Vladimir Putin, když mohou investovat v bezpečnějším Německu nebo třeba Španělsku?" ptá se Kovanda.
Také Pour přikyvuje, že válka zvýšila riziko zemí střední a východní Evropy v očích zahraničních investorů a omezila i příliv nových kupujících z Ruska. Stávající ruští investoři se podle něj mohou chtít nemovitostí v tuzemsku zbavit.
A přesně to se podle některých realitních kanceláří už děje. "V tuto chvíli evidujeme, že ruská skupina investorů více prodává nemovitosti v Česku," přikyvuje pro Aktuálně.cz Marek Padevět z developerské společnosti PSN. Ruští investoři se podle něj bojí, že by o majetek mohli přijít pod tíhou sankcí.
Padevět je ale přesvědčený, že prodej domů nebo bytů vlastněných Rusy nemovitostní trh nezlevní, protože podíl ruských investorů vůči českým nebo těm z jiných zemí není tak velký. Přesná čísla nicméně nejsou známá. Například u největšího českého developera Central Group ale ruští klienti kupují v průměru asi deset procent bytů.
Také podle Hospodářských novin se Rusové, především ti bohatí, teď pokouší nemovitostí v tuzemsku zbavit. Deník napsal, že někteří je dokonce musí prodávat pod cenou.
Hospodářské noviny citovaly makléře Jakuba Žižku z pražské kanceláře RE/MAX Alfa, podle kterého se teď ruská klientela v metropoli rozdělila na dvě skupiny. Vlastníci, kteří mají třeba jen jeden byt, v němž navíc někteří sami bydlí, si ho chtějí ponechat. Naopak větší investoři, kteří disponují deseti a více byty, rychle shánějí kupce.
"V tomto sektoru se mi za poslední týdny ozvalo už více takových lidí a jejich společným jmenovatelem je to, že mají zájem nemovitosti prodat v krátkém čase. Maximálně za jeden měsíc. Jsou ochotni kvůli tomu jít pod tržní cenu i o 20 procent," popsal Žižka.
Může se opakovat "karlovarský scénář"
Podle Hendrika Meyera z realitního serveru Bezrealitky.cz se může také opakovat "karlovarský scénář", kdy řada bytů, případně i celých domů vlastněných Rusy zůstane bez dlouhodobého využití, než aby došlo k prodejům.
Rusové skupovali nemovitosti v Karlových Varech zejména mezi lety 2000 až 2008, po celosvětové finanční krizi a následně ruské invazi na Krym v roce 2014 chuť opadla. Po anexi poloostrova k tomu přispěly i sankce, které části Rusů zkomplikovaly cestování do Evropské unie. Po začátku pandemie ještě zesílila jejich snaha nemovitosti v západočeském městě prodat.
"V současnosti jsou ruští majitelé od svých tuzemských nemovitostí v podstatě odstřižení, často bez možnosti platit například poplatky, a nikdo nedokáže říci, jak to bude dál," doplnil Meyer.
Přetlak nájemníků
Podle Meyera visí otazník i nad tím, zda situace kolem Ukrajiny může s cenami bydlení v Česku zahýbat, nebo ne. Meyer připomněl, že vliv může mít i vysoký počet ukrajinských uprchlíků, kteří sem přicházejí. Ti totiž mohou dramaticky zvednout poptávku po nájemním bydlení.
"V současnosti do Česka dorazilo asi 280 tisíc Ukrajinců, což může být hrubým odhadem kolem stovky tisíc domácností. Tento počet pochopitelně v průběhu dalších měsíců ještě stoupne a tím se znásobí i poptávka po nájemním bydlení. Taková situace tu ještě nebyla, zvláště pokud uvážíme, že kvůli zpřísněným hypotékám se nyní do nájmu chystá také rekordní množství Čechů," podotkl Meyer.
Na tento faktor poukázali i další experti. "Do Česka přichází statisíce uprchlíků, které je nutné ubytovat. To se sice týká primárně nájmů, ovšem nájemní a vlastnické bydlení jsou spojené nádoby," upozornil analytik Hradil za Cyrrus.
Také Lux předpovídá stejný scénář, tedy pokud válka na Ukrajině v dohledné době neskončí. "Pokud by se konflikt již brzy vyřešil smírem, dá se očekávat, že se většina uprchlíků vrátí domů a zapojí se do obnovy Ukrajiny - možná včetně těch Ukrajinců, kteří u nás pracovali již před válkou. Pak by to vedlo v delším období spíš k oslabení poptávky po nájemním bydlení. Pokud ke smíru nedojde a mnozí z uprchlíků se natrvalo usadí u nás, mohla by se naopak zvýšit poptávka po standardním dlouhodobém nájmu a tím i po bytech na investici," řekl.
