Mimořádná zpráva

V nových bytech už není místo na pračku, jíst se bude v bistrech. Zlevnění nečekejme

Petr Kain
Aktualizováno 25. 6. 2020 9:29
Český trh s bydlením čeká zásadní změna. Kvůli rychle rostoucím cenám si spousta lidí nebude moci dovolit vlastní nemovitost, a tak poroste význam nájemního bydlení, domnívá se generální ředitel společnosti Finep Tomáš Pardubický. Tomu se podle něj přizpůsobí i developeři. V Praze by až polovinu jejich produkce měly v budoucnu tvořit projekty určené právě pro nájemní bydlení.
Ilustrační foto.
Ilustrační foto. | Foto: stavební bytové družstvo Stavbař

Tento trend s sebou podle Pardubického přinese i další novinky. "Budou se stavět byty o velikostech, o nichž se nám dnes ani nezdá a o kterých si nedovedeme představit, že by se v nich dalo žít," říká v rozhovoru pro týdeník Ekonom. Bytové jednotky menší než dvacet metrů, ve kterých nebude prostor na pračku a možná ani na kuchyň, protože jejich obyvatelé budou prát ve společných prádelnách a stravovat se budou v restauracích.

Generální ředitel společnosti Finep Tomáš Pardubický.
Generální ředitel společnosti Finep Tomáš Pardubický. | Foto: Honza Mudra

Naděje, že by ceny pražských nemovitostí mohly dlouhodoběji klesnout, jak uvedl například v rozhovoru pro Aktuálně.cz analytik Martin Lobotka, považuje Pardubický za liché. V horizontu příštích deseti let by se podle něj měly dokonce zdvojnásobit.

Jak tvrdě zatím dopadají na společnost Finep následky pandemie koronaviru?

Předně se domnívám, že koronavirus pouze odhalil a urychlil něco, co v ekonomice již probíhalo. Tím problémem podle mě není dva měsíce zavřená ekonomika, ale v jakém stavu byla ekonomika předtím, než se objevil koronavirus. Kdybych měl zhodnotit dosavadní dopad pandemie na development, tak se neodehrálo nic zásadního.

Konkrétně nám první dva týdny od zavedení mimořádných opatření poklesly prodeje řádově asi na třetinu, po dalších dvou týdnech už ale vzrostly na polovinu a za dalších čtrnáct dní už jsme byli na dvou třetinách. Dnes jsme s některými projekty na 80 procentech a u jiných i na 100 procentech aktivity ve srovnání s obdobím nejen před koronavirem, ale i ve srovnání s loňským rokem. To ale rozhodně neznamená, že už máme všechny problémy za sebou. Myslím, že to nejhorší nás čeká až na konci roku, kdy se hloubka krize naplno projeví v bankovních bilancích.

Jak jste spokojen s tím, jak na pandemii zareagovala česká vláda?

Rozdělil bych to na dvě části či etapy. Líbilo se mi, jak se vláda vypořádala s pandemií v úplných začátcích. Sám se považuji především za krizového manažera a jsou mi sympatické rychlé a prudké akce, protože dávají prostor pro to se nadechnout a rychle věci opravovat. Po téhle první fázi ale mělo nastat období, kdy vláda měla dát centralizovaně informace a následně nechat na vše decentralizovaně, a tudíž pružně reagovat soukromou sféru. Skoro se mi chce říct, že kabinet udělal přesný opak.

Dodnes je nedostatek informací o tom, co se vlastně stalo a co můžeme očekávat, přesto se vše řeší centrálně. Vládní rozhodnutí a opatření mají navíc dva shodné rysy. Buď mají za cíl oddálení dopadů pandemie, nebo přesunutí těchto dopadů z jedné skupiny obyvatel na nějakou jinou. S touto druhou etapou tedy určitě spokojený nejsem.

Jak hluboce na developery a konkrétně Finep mohou dopadnout ekonomické následky pandemie, které se dle vašich slov plně projeví koncem roku?

Určitě se nás to dotkne, ale musím zopakovat to, co jsem už řekl. Signály, že se něco v ekonomice děje, přicházely již před koronakrizí. Nás již na konci roku 2018 začala znepokojovat klesající ziskovost amerických i globálních společností. V kontextu s rostoucím podílem cizího financování u řady firem jsme to vyhodnotili jako první příznak přicházející recese či krize.

Již na konci roku 2018 jsme se tedy rozhodli, že celý rok 2019 věnujeme restrukturalizaci naší společnosti a přípravě na horší léta. Udělali jsme několik zásadních kroků, například jsme vydali tři emise dluhopisů, abychom si vytvořili určitý likvidní polštář. Důvod je jednoduchý, když chcete získat likviditu až v době, kdy již zuří krize, tak vás to vždycky vyjde velmi draze.

Zároveň jsme se podívali na naši skupinu a vyhodnotili si, které její části tvoří náš hlavní byznys a které nám spíše berou energii a nejsou moc výnosné. Ty druhé jsme buď restrukturalizovali, prodali, nebo ukončili. Dám vám jeden příklad za všechny. V roce 2019 jsme prodali naši realitní společnost Maxima Reality. Neznamená to, že bychom našim klientům realitní služby nenabízeli, ale už tuto společnost neprovozujeme. Podobně jsme ukončili službu, kterou byla rekonstrukce starých bytů. O to intenzivněji se věnujeme službě vybavování nových bytů, protože vidíme, že klienti poptávají nemovitosti, které jsou alespoň částečně vybavené.

To vše proběhlo minulý rok a pak už jsme jen čekali, že se něco stane. Že tu krizi spustí pandemie, to jsme samozřejmě netušili ani náhodou. Na druhou stranu, ať už se podíváte na jakoukoli krizi posledních let, vždy k nám přišla zvenčí.

Krize bývají ideální příležitostí ke spolknutí konkurence, jste připraveni na nákupy?

Je pravda, že více než rok jsme si vytvářeli hotovostní zásoby, abychom mohli případně realizovat nějaké akvizice. Podobně jsme ale postupovali i během poslední krize a těch příležitostí se příliš neobjevilo.

Jaký vliv může mít pandemie na ceny bydlení v Praze? Může podle vás dojít k podobnému propadu jako při poslední krizi, kdy šly ceny bytů v Praze i o více než deset procent?

Upřímně říkám, že nevím. Záleží samozřejmě, v jakém časovém měřítku to budeme hodnotit. Kdybych se měl podívat na horizont deseti příštích let, tak vám odpovím, že se trend posledních roků nezmění. Nemovitosti budou dál zdražovat, protože důvody, které ceny tlačí vzhůru, jsou velmi silné a budou nadále přetrvávat.

Kdybych se měl podívat na dobu několika příštích měsíců, budou o vývoji cen rozhodovat dvě skupiny kupujících. Ta první jsou spekulanti, kteří kupují s cílem za rok za dva nemovitost prodat a vydělat na růstu její ceny. Ti budou vyčkávat, zda nemovitosti zlevní. Pak je tu ale podle mě silnější skupina investorů, což jsou lidé s poměrně velkými zásobami hotovosti. Ti se bojí inflace a budou chtít rychle nakupovat.

Nečekáte tedy prudký pád cen?

Ceny byly v poslední dekádě vyšroubovány nahoru v důsledku osmi faktorů, z nichž dva jsou podle mě nejpodstatnější. Jedním byla legislativní opatření, mám na mysli hlavně několikeré navýšení DPH. Druhým faktorem pak byly zvyšující se náklady. Zejména nové technické normy, navyšující se cena stavebních prací a podobně. Aby mohly ceny spadnout, musely by se změnit tyto faktory.

Myslíte, že může koronavirus nějak proměnit trendy posledních let na nemovitostním trhu?

Určitě ano. Stoprocentně přijdou noví kupující, kterými budou institucionální investoři. Registrovali jsme je celý rok 2019, osobně jsem jednal s desítkami z nich a byl jsem zvědavý, jestli se jejich zájem nezmenší v důsledku koronakrize. A jak ukazuje naše osobní zkušenost, určitě se nezmenšil.

Těsně před vypuknutím krize jsme na trh uvedli bytový dům zhruba se sedmi desítkami bytů určených k nájemnímu bydlení. Sešli jsme se tehdy se šesti institucionálními fondy, které nám slíbily, že podají cenovou nabídku. Datum, kdy je měly podat, spadalo zhruba do poloviny nouzového stavu v Česku. Přesto z těchto šesti fondů hned pět nabídku skutečně podalo a čtyři z těch pěti nabídek cenově odpovídaly stavu před koronakrizí. Ten zájem institucionálních investorů o nákupy budov určených k nájemnímu bydlení tu tedy bezpochyby je. Důvod je jednoduchý.

Tihle investoři cílí na dlouhodobé investice s horizontem minimálně šest či spíše deset let. Zároveň mají sami hotovost v miliardách eur, případně zastupují jiné fondy, které takovou hotovostí disponují. Momentálně se rozhodují, zda tyhle peníze vloží do nemovitostí, nebo jiných investičních instrumentů.

Pokud se naplní onen inflační scénář a cenová hladina vystoupá, porostou ceny nemovitostí, zatímco cena peněz klesne. Evidentně tomuto scénáři věří, a tak jdou do nákupů nemovitostí, objevují se tu nové fondy poptávající stovky a tisíce bytů.

Tahle poptávka samozřejmě ovlivní i developerskou nabídku. Kolik nových developerských projektů podle vás bude v budoucnosti určeno pro nájemní bydlení?

Myslím, že v Praze by to mohla být až polovina produkce. Tahle úvaha vychází z poměru cen nemovitostí a výdělku průměrné rodiny. Spousta lidí si prostě nebude moci dovolit vlastní bydlení. V tomhle bohužel budeme kopírovat vývoj v západní Evropě.

Co může větší produkce nájemního bydlení udělat s cenami nájemného v Praze? Sníží se?

Nemyslím si to. Vysvětlím proč. Dnešní trh nájemního bydlení je tvořen individuálními investory. Typicky si představte dobře situovaného manažera v nadnárodní firmě, který si z platu ušetřil, případně s hypotékou koupil investiční byt. Většina takových investorů má jeden až tři byty. Institucionální investoři ale plánují nájemní bydlení v úplně jiném stylu, ve kterém budou schopni poskytovat služby na daleko vyšší úrovni. Budou kupovat celé bytové domy, kde může být například společná recepce nebo záruka nejrychlejšího připojení k internetu. Mohou nabízet různé nadstandardní služby, jako třeba úklid bytu.

Takže podle mě ceny nájmu spíše porostou, protože poroste i kvalita služeb. Mluvím o horizontu několika let, uvidíme, co v krátkodobém horizontu udělá výpadek služeb Airbnb, který aktuálně přispěl k poklesu nájemného v Praze asi o deset procent. Mimochodem, to sice může vypadat jako velký propad, na straně druhé za poslední tři roky rostlo nájemné v Praze každoročně o deset až desítky procent.

Když jste zmínil Airbnb, myslíte, že dlouhodobý výpadek krátkodobých nájmů může mít trvalejší a významnější vliv na ceny nájmů v Praze?

Kdepak, Airbnb na to má marginální vliv. Stačí se podívat na čísla, celkový počet bytů využívaných pro Airbnb je jen zlomkem celkového počtu bytů, které Praze chybí. Víme, že 60 procent z 350 tisíc lidí, kteří každý den dojíždějí do Prahy ze Středočeského kraje, by chtělo bydlet v Praze, pokud by zde našli cenově dostupné bydlení. A nemusí bydlet jen ve vlastním, poptávají i nájemní bydlení. I kdyby těch pár tisíc bytů určených na Airbnb šlo najednou na trh, tuhle poptávku nemohou uspokojit.

Často zmiňujete, že nechápete, proč se v Česku nestaví byty "druhé kategorie". Jak by takové byty měly vypadat a byla by po nich vůbec poptávka?

Neslyšel jsem o tom, že by se někdo obával toho, že se dělají lepší a horší auta. Z nějakého důvodu se ale bojíme stavět méně luxusní byty. Dám vám jeden příklad nelogičnosti takového uvažování. Jsem přesvědčen, že v Praze poroste skupina lidí, která nebude cestovat autem. Budou se pohybovat MHD, na kole nebo pěšky. Tito lidé by ocenili bytové domy, které nemají v suterénu parkování. Kdyby město stavbu takových domů povolilo, vše by se výrazně zjednodušilo, protože právě parkování je nejdražším faktorem při výstavbě bydlení v Praze.

Mimochodem, ještě jednu věc chci zmínit, když už mluvíme o náročných parametrech, které musí splňovat nová výstavba. Dnes v Praze platí, že vůbec nejžádanější bytové lokality, tedy Vinohrady a Dejvice, tyto nové parametry nesplňují. Navzdory tomu je lidé chtějí a tyto byty rozhodně nejsou označovány jako bydlení druhé kategorie. Poptávka by tu tedy bezpochyby byla.

Jak jste řekl, často se setkáváte s institucionálními investory, kteří chtějí vložit peníze do nemovitostí určených pro nájemní bydlení. Jaké mají představy o výnosnosti takové investice?

Velice se to liší. Setkával jsem se s dvěma základními typy fondů. Jednak jde o fondy penzijních fondů, které jejich prostřednictvím investují do nemovitostí. Ty cílí na výnosnost 2,5 až čtyři procenta, a to prosím jen z nájmů. Nekalkulují s nárůstem ceny nemovitostí, protože je chtějí relativně brzy prodat a koupit jiné.

Pak jsou tu fondy soukromých vlastníků, pro ilustraci jde o bohaté rodiny, které chtějí investovat hotovost. Ty počítají s růstem ceny nemovitostí v čase a očekávají výnosnost se započtením nějaké finanční páky kolem deseti procent ročně.

Je to podle vás reálné?

Musím říct, že očekávané sypání peněz do evropských ekonomik zvyšuje pravděpodobnost, že ceny nemo­vitostí během jedné dekády opět vzrostou na dvojná­sobek. Tedy výnosnost kolem deseti procent ročně nemusí být z říše snů.

Jak budou podle vás lidé v blízké budoucnosti v Praze bydlet? Změní se třeba velikost bytů, bude větší poptávka po "zeleném" bydlení?

Rostoucí podíl nájemního bydlení bezpochyby povede k tomu, že se budou stavět byty o velikostech, o nichž se nám dnes ani nezdá a o kterých si nedovedeme představit, že by se v nich dalo žít. Mám na mysli byty o velikosti pod 20 metrů čtverečních, po kterých bude a vlastně již je poptávka. Třeba mezi studenty či řadou svobodných profesí.

Budou se tak stavět miniaturní byty, které budou jen na přespání. Možná i bez prostoru na pračku, protože jejich obyvatelé budou prát ve veřejných prádelnách. A možná i bez kuchyně, jen s mikrovlnkou, protože se lidé budou stravovat po restauracích nebo si domů budou vozit hotové jídlo.

Pokud jde o zelené, ekologické bydlení, tam se podle mě více jedná o marketing než o skutečnou podstatu. Když se podíváme na většinu developerů, kteří nabízejí pasivní či ekologické byty, tak jen dodržují normy, které my ve Finepu dodržujeme taky, aniž bychom se tím chlubili. Dalším trendem bude podle mě bydlení a práce v jednom místě. My nyní zkoumáme projekty, kde by něco takového bylo možné, přitom ve velmi moderních podmínkách.

Jakou roli v budoucnosti bydlení v Praze hrají paneláková sídliště?

Myslím, že budoucnost bydlení v Praze by se vyřešila v okamžiku, kdy by někdo našel cestu, jak revitalizovat panelové domy. Protože paneláky stojí v nejzajímavějších lokalitách s již vybudovanou infrastrukturou. Bohužel rozdrobená vlastnická struktura bydlení v panelových domech v podstatě znemožňuje centralizovanou změnu.

Já se nicméně domnívám, že stejně jako se v 90. letech minulého století vykupovaly v Praze činžovní domy, tak se jednou objeví vizionářský investor, který bude jednou vykupovat panelové domy a měnit je.

Co všechno se snažíte brát v úvahu, když připravujete nový projekt? Je to složitý a komplexní proces, nebo prostě vidíte levnou parcelu, a tak ji koupíte?

Když jsem přišel do Finepu a development neznal, považoval jsem jej za poměrně jednoduchou disciplínu projektového řízení. Z dnešního pohledu development naopak považuji za jednu z nejkomplexnějších disciplín. Pro vaši představu, když plánujeme projekt, musíme zkoordinovat desítky profesí, které řeší technická, zdravotní, bezpečnostní hlediska výstavby, ale také dopravní řešení, geologický či archeologický průzkum.

Zajímáme se o celkový pohled na budoucí život obyvatel. Kde se budou stravovat, jaké budou mít příležitosti pro sport a kulturu, kolik přibude školáků atd. Zkoumáme také nové trendy, jednáme například se sociology, zadáváme průzkumy, zajímá nás, jak žije generace Z (lidé narození od poloviny 90. let 20. století do současnosti, pozn. red.).

Testujeme i nové technologie jako zdravotní nátěry či postupy zadržování vody v lokalitě. Záběr našich lidí je opravdu velmi široký. V jednom projektu dokonce plánujeme postavit kapličku, cítíme, že ve společnosti dochází k obnově vztahu k duchovním hodnotám.

Kdo vlastně kupuje byty v Praze?

U nás ve Finepu převládají lidé, kteří chtějí bydlet. Kdybych to měl vyjádřit číselně, 70 až 75 procent lidí kupuje byty pro vlastní bydlení. Zhruba čtvrtina až třetina jsou pak individuální investoři, kteří je dál pronajímají. Náš odhad je, že za celou Prahu je to tak půl na půl. Půlka vlastní bydlení a půlka investiční byty.

Mění se nějak vkus klientů?

Určitě. Mění se i vkus náš a vkus našich architektů. To je ta dobrá zpráva. Ta špatná samozřejmě je, že druhým důležitým faktorem vedle vkusu je cena.

Tomáš Pardubický (45)

Vystudoval VŠE v Praze a Turku University of Economics ve Finsku. Byl členem týmu, který stál za vznikem Expandia Banky (později eBanka), kde zastával pozici CEO. Působil v PwC a Komerční bance, kde pracoval na pozici výkonného ředitele. Od roku 2007 zastává pozici CEO ve společnosti Finep Holding. Je členem dozorčí rady Monety Money Bank.

 

Právě se děje

Další zprávy