Ceny nemovitostí v Česku v posledních letech výrazně rostly, nafoukla se podle vás realitní bublina, která s ekonomickým ochlazením praskne?
Ano, myslím, že se nafoukla. Nadhodnocení cen bylo patrné již od roku 2018, nicméně od roku 2020, tedy od covidových let, se jedná o učebnicový příklad cenové bubliny. Nárůst cen bytů byl v naší zemi rekordní ve srovnání s ostatními zeměmi Evropské unie a jejich nadhodnocení přesáhlo už v loňském roce míru nadhodnocení cen bytů z roku 2008.
K prasknutí bubliny dochází zpravidla při hospodářské recesi provázené zvýšením nezaměstnanosti a poklesem příjmů domácností. Nejde tedy o vývoj HDP, ale o vývoj zaměstnanosti a příjmů.
Pokud bude trh práce u nás stále tak napjatý jako dnes, pak i když HDP mírně poklesne, může se taková recese projevit na trhu bydlení jen krátkodobě a mírně. Pokud nás ale čeká skutečně hluboká recese podobná té z roku 2008, pak naopak můžeme být svědky relativně hlubokého poklesu cen bytů, a to až pod jejich rovnovážnou úroveň. V takovém případě by ceny v průměru mohly poklesnout až o třetinu.
Trh bydlení je bohužel velmi volatilní, a navíc se tato volatilita zvyšuje v čase a prohlubuje v zemích dominantně založených na vlastnickém bydlení. Tam pak dochází k prudkým cenovým růstům během boomu a stejně prudkým poklesům během recese.
Vidíte na datech, která sledujete, že by ceny nemovitostí v Česku již klesaly?
Podle indexů, které vytváříme na sdílených bankovních datech, jsme ve třetím čtvrtletí roku zaznamenali spíše stagnaci než pokles cen. První dvě čtvrtletí tohoto roku přitom ještě ceny rostly. Nicméně je jasné, že se trh obrací a pokles cen, pokud není u některých segmentů a v některých regionech patrný už teď, je blízko.
V případě Prahy se říká, že ceny mohou maximálně stagnovat, případně klesat pouze v okrajových částech a na panelových sídlištích, jelikož poptávka po bydlení bude i v následujících letech převyšovat nabídku. Souhlasíte s tím, nebo myslíte, že propad cen se může obecně dotknout pražských nemovitostí?
Praha není žádnou výjimkou, to ukázala poslední krize po roce 2008. Tehdy ceny bytů poklesly v průměru v Česku o 22 procent a Praha zrovna patřila k průměru. Naopak takové Brno bylo tehdy překvapivě terno, tam byl během krizového období pokles cen bytů ze všech velkých českých měst nejmenší. Lidé, kteří se do Prahy stěhují za prací, se tak v okamžiku, kdy o ni přijdou, mohou opět vrátit domů, případně se přestěhovat úplně někam jinam. Na trhu to nezůstane bez odezvy.
Navíc, v Praze je velké množství investičních nákupů a ty zpravidla volatilitu cen zvyšují. Investoři nemají zájem čekat 10 let, než se cena bytu vrátí zpátky na původní úroveň, a 15 let, pokud při tom započítají i inflaci. Během té doby mohou vydělávat jinak, třeba jen na spořicích účtech dostanou dnes více než pět procent ročně.
Co všechno podle vás hnalo ceny nemovitostí vzhůru? Jak velký podíl mají na současném stavu právě investiční nákupy nemovitostí?
Minimálně od roku 2019 byly investiční nákupy nemovitostí hlavním hnacím motorem vývoje cen i jejich nadhodnocení. Rozsah investičních nákupů za tak krátké období je podle mého názoru v Česku novinka. Více a více se proto začalo mluvit o takzvané financializaci bydlení a jejích škodlivých důsledcích. Sem patří právě skutečnost, že bydlení přestalo být prioritně vnímáno jako domov, stala se z něj investice.
Mnozí ekonomové přičítají nezdravý vývoj cen bytů špatné stavební regulaci, tedy že u nás trvá vyřízení stavebního povolení relativně dlouho. My jsme se poměrně hodně věnovali testování různých nabídkových faktorů na vývoj cen bytů v naší zemi a výsledky nám spíše ukazují, že vliv rozsahu bytové výstavby na vývoj cen bytů je okrajový. To neznamená, že není. Ale další dva tisíce bytů postavených ročně nic nevyřeší, pokud více než polovina z nich skončí v rukou investorů. Dominantní vliv na vývoj cen mají naopak faktory na straně poptávky, jako úrokové sazby, příjmy, demografie. Ostatně to se krásně ukazuje právě dnes.
Jak velký vliv má na růst cen i česká touha žít ve vlastním?
Velmi významnou. Náš výzkum zahrnující i zahraniční data potvrdil, že norma vlastnit své bydlení vede k iracionálnímu chování kupujících na trhu. A takové chování pak zvyšuje volatilitu cen bytů. Pokud se všichni vrhají na cihly, jakmile jim to příjmy a situace v zaměstnání dovolí, bez ohledu na to, jestli to je, či není v dané chvíli rozumné, tak to musí mít efekt.
Kde se v nás vlastně tato touha bere? A proč se u nás nájemní bydlení vnímá jako životní neúspěch?
To je otázka pro historika. Pravda je taková, že i v minulém režimu, kde většina domácností ve městech žila v nájmu, se nejednalo o nájemní bydlení, jak ho známe dnes, ale o určitou formu kvazivlastnictví. Lidé dostali dekrety na byt a byty prakticky považovali za své. Takže vlastnictví bydlení je tady s námi už dlouho, i když se formálně tvářilo jinak. Sociologové používají pro takové situace termín sociální konstrukt. Znamená to, že vlastnictví bydlení nemusí být nutně lepší variantou než bydlet v nájmu, ale my věříme, že to tak je. Takto jsme si vytvořili realitu kolem sebe, aby byl svět přehlednější a lépe se nám dýchalo.
Nicméně skutečnost, že se jedná jen o sociální konstrukt, se nutně dříve či později projeví. Jednak tím, že například navštívíme Německo nebo Švýcarsko, kde lidé podobnou víru nesdílí. A hlavně čas sám okorá sílu normy natolik, že ještě zažijeme, jak lidé její okovy odhazují a nalézají najednou nové možnosti, které jim dá život bez třicetiletého splácení hypotéky.
Změní se tento přístup u mladé generace, budou ochotnější jít do nájemního bydlení?
Snad ano, ale rozhodně to nebude přes noc. Ideál mladé generace je dle našich výzkumů stále bydlení ve svém, ale pomalu se to mění s tím, jak bydlení ve svém zůstává už jenom ideálem. Reálné aspirace se tak mohou posunout jinam a to by mohly být první vlaštovky změny. Obecně dochází ke změně normy spíše v nějakých tragických okamžicích, kdy například ceny bytů poklesnou na polovinu a lidé si uvědomí, že věřili chiméře. Norma vlastnit své bydlení tak může zničit sama sebe.
Mimochodem, jsou Češi v té zmíněné touze vlastnit nemovitost ojedinělí, nebo je to typické pro postkomunistické země?
Je to typické i pro ostatní postsocialistické země a také země na jihu Evropy. Posedlost vlastním bydlením je také v anglosaských zemích. Jinými slovy, nejsme v tom rozhodně sami. Nicméně právě na východě Evropy, včetně naší země, je podíl vlastnického bydlení na bytovém fondu země nejvyšší.
Celý rozhovor si můžete přečíst v aktuálním vydání týdeníku Ekonom.
Kompletní vydání aktuálního čísla časopisu Ekonom
Názory
Události týdne
Téma čísla
- Hypotéky na vrcholu, jejich výraznější zlevnění je otázkou let
- Ceny nemovitostí mohou spadnout až o třetinu, investičních bytů je příliš mnoho
Rozhovor
Další témata
- Euforie skončila. Technologičtí obři narazili na hranice trhu i zakladatelů
- Kapitalismus dosud nenašel funkční alternativu, stát se jí může umělá inteligence
Investice
- Akciová anketa: Experti varují, trhy ovládá až příliš velký optimismus
- Realitní fondy ustály začátek války
Technologie
Právo
- Ranní přepadovka nemusí být noční můrou. Je dobré vědět, co kontrolor smí
- Jak na slevy po novele zákona o ochraně spotřebitele?
Moderní řízení
Auto
#datavize
