Hypotéky pro vyvolené. Bydlení v Česku patří k nejdražším v regionu, ukazuje srovnání

„Volte levnější hypotéky!“ hlásaly billboardy nyní vládnoucího hnutí ANO před loňskými parlamentními volbami. Dostupnější bydlení vláda Andreje Babiše slíbila i ve svém programovém prohlášení. Realita? Ani ti, kteří mají průměrné nebo mírně nadprůměrné příjmy, na hypotéku na běžný byt nedosáhnou. Za poslední rok se už tak ošemetná situace zájemců o vlastní bydlení ještě zhoršila a výhled do budoucnosti mnoho důvodů k optimismu nepřináší.

Ke zhodnocení, jak je v dané zemi skutečně dostupné bydlení na úvěr, jsou zapotřebí minimálně tři proměnné: výše příjmů, ceny nemovitostí a úrokové sazby hypoték. Právě na tyto parametry v Česku se zaměřila datová redakce Aktuálně.cz a srovnala je s německými, rakouskými, polskými, slovenskými i maďarskými hodnotami. Jako modelový příklad vzala člověka s průměrnou mzdou, který si chce pořídit 70metrový průměrně drahý byt s využitím 80procentní hypotéky na 30 let s průměrnou úrokovou sazbou fixovanou na jeden rok až pět let.

V Berlíně za méně než v Praze

Začněme vlastní cenou nemovitostí. Tady je srovnání šestice středoevropských zemí asi nejkomplikovanější. Někde totiž sleduje cenu realit statistický úřad, jinde národní banka, v další zemi pouze komerční subjekty. Liší se také metodika. Zatímco Národní banka Slovenska uvádí jednu průměrnou cenu za metr čtvereční pro všechny nemovitosti bez ohledu na to, zdali se jedná o byt nebo dům, novostavbu nebo objekt z druhé ruky, v ostatních státech existují jen oddělené statistiky pro každý typ nemovitosti zvlášť.

Nejmenší mezinárodní zkreslení vzniká v případě, když u modelového bytu upřesníme, že se jedná o starší byt z druhé ruky v bytovém domě. Takové byty se podle čerstvé analýzy společnosti Flat Zone v Česku prodávají v průměru za 83 tisíc korun za metr čtvereční.

Kdo by čekal, že u našich západních sousedů budou byty mnohem dražší, bude překvapen. Podle průběžně aktualizovaných statistik německého realitního portálu Immowelt je aktuální průměrná cena za metr čtvereční bytu pouze 3286 eur, tedy zhruba 79 500 korun. Visegrádské země zažily od pandemie covidu-19 silný růst cen realit, přesto jsou byty v Maďarsku, v Polsku i na Slovensku stále o něco levnější než v Česku. Jedinou sousední zemí, kde nákup nemovitosti vyjde dráž než v tuzemsku, tak je Rakousko s mediánovou cenou přes čtyři tisíce eur neboli sto tisíc korun za metr čtvereční.

Návrat levných hypoték v nedohlednu

Druhým klíčovým parametrem je dostupnost úvěrů na bydlení. Zde se ukazují výhody eura. Zatímco v Česku, v Polsku a v Maďarsku si zájemci o bydlení půjčují s úrokem začínajícím nejčastěji pětkou nebo šestkou, v Německu a ještě častěji na Slovensku a v Rakousku není problém získat hypotéku s úrokem pod čtyři procenta.  

Maďaři se mohou utěšovat alespoň programem Start, který před rokem spustila končící vláda Viktora Orbána. V jeho rámci mohou zájemci o první bydlení po splnění několika podmínek získat hypotéku s tříprocentním úročením. Do programu v současnosti spadají zhruba tři čtvrtiny nových hypotečních úvěrů v Maďarsku, komerční hypotéky s více než dvojnásobným úrokem vyklidily pole.

Češi se naopak budou muset připravit spíš na další růst úrokových sazeb. Průměrná sazba Swiss Life Hypoindexu činila ještě v březnu 4,89 procenta, nyní je skoro o půl procentního bodu výš. Vláda navíc na příští rok počítá s druhým nejvyšším schodkem státního rozpočtu v historii země. Miliardy korun na dluh budou Českou národní banku tlačit k tomu, aby opět zvýšila úrokové sazby, varuje komentátorka Hospodářských novin Julie Hrstková.

Železná realitní opona

Posledním dílem skládačky jsou příjmy domácností. V této oblasti se žádné překvapení nekoná. Zatímco průměrný Němec či Rakušan si za měsíc vydělá více než sto tisíc korun, v Polsku, v Česku a v Maďarsku průměrné mzdy teprve nedávno překročily hranici 50 tisíc korun a na Slovensku u ní ještě ani nejsou. Mzdová konvergence v Evropské unii sice probíhá, ale pomaleji, než by si obyvatelé postkomunistických zemí přáli.

Tyto tři proměnné tak dávají nemilosrdný výsledek rovnice: Průměrný Čech by musel ušetřit (v čistém) alespoň polovinu hrubé průměrné mzdy, aby měl na splátku modelové hypotéky. Podobně jsou na tom Poláci – zde ovšem průměrnou cenu bytu mírně navyšuje metodika polské národní banky, která čerpá data jen z velkých měst. Velmi drahé je bydlení i pro průměrné Maďary, pokud nevyužijí výhodnou státní hypotéku. Na Slovensku je situace nejhorší za posledních 15 let, přesto lepší než v Česku.

Beznadějné kalkulace

Jednoznačnými vítězi srovnání jsou Němci, kteří mají levnější byty než Češi (a to platí i pro srovnání Praha–Berlín), nižší úrokové sazby, a navíc dvojnásobné příjmy. Němce z našeho modelového příkladu tak vyjde měsíční splátka hypotéky jen na 21,5 tisíce korun, tedy zhruba pětinu hrubého výdělku.

Polovina platu v českém případě nevypadá na první pohled tak beznadějně. Jenže realita je drsnější. Místo průměru nastupuje medián, který nedosahuje ani 45 tisíc korun hrubého. Po zaplacení daní a odvodů z této částky zbude jen 35 600 korun. Podle aktuálního doporučení ČNB by přitom ukazatel DSTI (náklady na dluhovou službu v poměru k příjmu žadatele o úvěr) neměl přesáhnout 40 procent. To je v případě mediánového výdělku zaměstnance bez dětí jen 14 240 korun měsíčně.

Na průměrný byt člověk potřebuje přes 26 tisíc korun, na průměrný starší cihlový byt v Praze téměř dvojnásobek této sumy. Průměrná pražská mzda je ovšem jen o necelých 28 procent vyšší než celostátní průměr. Ve výsledku tak ani dvojice pracujících Pražanů bez dětí na vlastní bydlení často nedosáhne.

Související

Infografika

Češi šílí z „králíkáren“ s končící životností. Prodeje bytů v panelácích strmě rostou