Dobrý den.
Chystáme si vzít hypotéku na rekonstrukci.
Je lepší sepsat úvěrovou smlouvu na kratší dobu splácení s vědomím vyšší splátky a nižšího přeplacení nebo sepsat smlouvu třeba na 30 let s nižší splátkou ovšem s vědomím většího přeplacení a využívání mimořádných splátek ke konci fixace?
Popř. pokud jsou mé informace chybné, prosím o osvětlení
Děkuji. S pozdravem Petr

Dobrý den, Petře, vaše informace jsou zcela správné. Pro jednoznačné doporučení je však potřeba znát i další parametry - např. zamýšlená výše hypotéky, typ produktu a především finanční situace vaší domácnosti. Pokud jste dostatečně bonitní, tak bych doporučoval jít cestou kratší doby splatnosti, tedy i vyšší splátky, ale výrazně menšího přeplacení úvěru. Mě osobně přijde dobré, pokud je rodina schopná fungovat s 20letou dobou splatnosti, což je zcela jiná situace z pohledu přeplacení než u 30leté splatnosti. Někdy však má smysl s 30letou splatností pracovat, pokud je perspektiva zlepšení finanční situace rodiny dobrá, lze splatnost hypotéky po skončení fixace samozřejmě zkrátit. S vaším dotazem jsme zvyklí pracovat denně, proto bych vás odkázal na některého z hypotečních specialistů.

Děkuji za vaše dotazy. I v letošním roce očekávám, že podmínky pro hypoteční financování budou nadmíru příznivé. Přeji vám nejen šťastný rok, ale i dobrou volbu při financování vašeho bydlení.

Dobrý den,
čeká mě v letošním roce také refinancováni hypotéky. KB mi nabídla úrok 1,89% a to jak ve variantě fixu na 3 tak 5 let. Rád bych se Vás zeptal na váš názor. Je dobré v dnešní době fixovat raději na delší dobu? Děkuji za odpověď
s pozdravem

Jan Kulina

Dobrý den, pane Kulino, sice neznám zůstatek vaší hypotéky u KB ani další podmínky, ale tato sazba není vůbec špatná. Obecně v prostředí extrémně nízkých úrokových sazeb, kde se dnes nacházíme, se doporučuje fixovat na delší období. Primárně pokud nechcete na hypotéce v tomto období nic měnit. Pokud tedy chcete mít jistotu stabilní a výhodné úrokové sazby pak doporučuji fixovat na delší dobu, tedy 5 let. Ale vámi zmiňovanou úrokovou sazbu, troufám si tvrdit, můžete získat i na 7leté fixační období. Doporučuji sjednat si k delší fixaci možnost mimořádných splátek v období fixace zdarma. Pokud však plánujete na hypotéce v příštích letech změny (předčasné splacení, změna doby splatnosti apod.), volte radši kratší období (např. 3 roky).

Dobrý den, končí mi fixace v červnu 2018. Má cenu refinancovat už letos s nízkým úrokem? Některé banky to umí 2 roky dopředu.

Dobrý den, Petře, opět dotaz podobného charakteru, pouze s tím rozdílem, že pravděpodobnost správné odpovědi je nižší, neboť vývoj úrokových sazeb v příštích dvou letech nelze jednoduše předpovědět. Ale abych nefilozofoval: ano, jsou banky, které to umí dva roky dopředu. Prakticky tedy může dojít k refinancování resp. uzavření smlouvy již letos v létě. Pokud bych se na to podíval z pohledu pravděpodobnosti vývoje úrokových sazeb, tak se kloním spíše ke scénáři, že sazby budou za dva roky o něco vyšší. Ale kdo ví. Například ve Švýcarsku experti očekávají nárůst úrokových sazeb již od roku 2010.

Dobrý den,
banka mi nabízí zafixování úrokove sazby rok pred ukoncenim fixace, je vhodné tuto nabidku prijmout?
dekuji.
Franta

Dobrý den, Františku, jde v podstatě o stejný případ jako u paní Evy (dotaz jsem před chvílí zodpovídal), kdy klíčovou otázkou je, jak se budou vyvíjet úrokové sazby v následujících 10 až 12 měsících. Nabídka může být výhodná a nemusí. Pokud tuto nabídku máte, doporučuji vám přinést ji k posouzení hypotečnímu makléři, který vám na ni dá odborný názor. Z mé zkušenosti roli při refixaci hraje nejen nejnižší úroková sazba, ale také vaše preference na další fixační období (možnost předčasného splacení v průběhu trvání fixace, jakou další fixaci zvolit, chci hypotéku navýšit nebo snížit atd.).

Dobrý den v soucasnosti tento mesic leden jsem ve 30 letech doplatil hypoteku na byt. A chci se zeptat jesli je ted lepsi si vzit hypoteku na dalsi koupe nemovitosti, a nebo cekat jestli sazby hypotek spadnou jeste nize. Dekuji

Dobrý den, pane Merlingu, tak to vám gratuluji, máte výbornou výchozí pozici. Moje doporučení: z pohledu vývoje úrokových sazeb už není důvod moc spekulovat, pokud dojde k poklesu, bude již ve velmi malé výši, takže vaše potenciální úspora z poklesu úrokové sazby bude minimální ve srovnání s velmi reálným nárůstem cen nemovitostí. To je dle mého názoru dnes nejdůležitější faktor, který by měli kupující zvažovat, neboť růst cen nemovitostí (primárně bytů) nabírá na velké dynamice. A může se vám tedy stát, že ušetříte pár setin nebo desetinu na úrokové sazbě z hypotéky, ale byt koupíte o několik desítek ale i set tisíc dráž. Na našem projektu indexů dostupnosti bydlení sledujeme měsíčně vývoj cen desítek tisíc bytů po celé republice a data nám jednoznačně ukazují, že cena bytů roste už dnes ve všech regionech. Tento faktor vidím pro vaši úvahu jako klíčový.

Bude mozne jiz od zacatku letosniho roku zafixovanou hypoteku splatit bez sankci?

Dobrý den, Jirko, pokud si to s bankou dokážete individuálně sjednat, tak samozřejmě ano. Pokud se vám to podaří, byl bych vám velmi vděčný, pokud byste mi dal návod, jak na to. Obecně to není možné a ani po nabytí platnosti Zákona o úvěru pro spotřebitele (implementuje Evropskou hypoteční směrnici) to s nejvyšší pravděpodobností nebude pro běžné hypotéky možné. Návrh zákona s tím totiž nepočítá (počítá s určitým mechanismem sankce) a ani není reálné, že by v průběhu schvalování zákona došlo k tak zásadní změně. A navíc nově uzákoněné podmínky budou platit s velkou pravděpodobností až od ukončení stávající fixace vašeho úvěru, nebo pro nové hypoteční úvěry. Nesmím však opomenout, že v určitých závažných případech je váš dotaz na místě, protože v návrhu se počítá, že například v případě úmrtí nebo vážné nemoci bude předčasné splacení bez sankcí možné. Vše však závisí na finální podobě zákona.

Mám skonzolidovanou půjčku a k tomu mi přidělili Flexi pojistku ,pojistku bych chtěla zrušit a najít jinou banku ,která by převzala moji stávající půjčku uČS ,má vysoké ůroky a nevím proč ,pojistku o kterou jsem nestála ,ale je vázána úvěrem a zrušit jiu mohu po zaplacení ,tím bych ji potom mohla zrušit .Je to možné ..děkuji

Dobrý den, Zdeno, pokud je půjčka spotřebitelského typu, řídí se současně platným zákonem 145, kde je režim předčasného splacení možný za stanovených podmínek (sankční poplatek max. 1 %). Nicméně, abych vám odpověděl přesně, je nutné vidět vaši úvěrovou smlouvu a podmínky z ní vyplývající. Pak je možné situaci posoudit a dát vám jednoznačnou odpověď.

Zaznamenala jsem změnu, že podle Nového občanského zákoníku lze dát do zástavy např.i i družstevní podíl. Budou na tuto změnu reagovat i banky? Bude možné tímto způsobem ručit v případě hypotéky ? Mám na mysli i jiné případy, než když stávající družstevní byt přejde do osobního vlastnictví do roka, na což některé banky v současné době přistupují. Děkuji za odpověď.

Dobrý den, paní Malínská, běžný a již letitý princip je, že pokud byt přejde do osobního vlastnictví, realizujeme financování tzv. předhypotečním úvěrem. Vámi zmiňovaná zástava družstevního podílu se v případě zajištění hypotéky v praxi neuplatňuje. Banky toto zajištění hypotéky neakceptují, neboť nejde o nemovitost.

dobry den,jsem svobodny a osvč planuji stavbu rod.domu. Chtel bych si vzit hypoteku a nemohu se rozhodnout zda radsi jeste pockat nebo ne. Mohl by jste me poradit ? Dekuji

Dobrý den, Tomáši, z jakého důvodu byste čekal? Pro mě je toto důležitá informace. Ale domnívám se, že máte na mysli podmínky financování nebo dostupnost financování. Z pohledu podmínek financování (úroková sazba, poplatky …) není důvod čekat. Osobně si myslím, že - a data posledního půlroku to ukazují - se pohybujeme po hypotečním úrokovém dně. Z tohoto pohledu je situace velmi výhodná, nicméně není urgentní, protože nízké úrokové sazby budou podle mého názoru nízké po celý rok. Z pohledu dostupnosti financování budou mít nepochybně vliv doporučení ČNB, jejichž cílem je brzdit prudký úvěrový růst a také implementace nové hypoteční směrnice Evropské unie, která Zákonem o úvěru pro spotřebitele přinese řadu nových pravidel. Dle mého názoru se tato pravidla mohou projevit většími nároky na příjmy resp. finanční bonitu klientů, a pokud jste OSVČ, může to mít dokonce větší vliv, než kdybyste byl zaměstnán. Dopady těchto opatření začnou dle mého názoru přecházet do praxe v druhé polovině roku. Z tohoto důvodu bych spíše doporučoval realizovat váš záměr v první polovině letošního roku.

Dobrý den, moje dotazy v souvislosti s HÚ.
Může banka za extrémních podmínek na trhu zesplatnit celý HÚ?
Může za extrémních podmínek na fin. trzích změnit úrokovou sazbu mimo datum platnosti?
Myslíte, že začátek finanční krize pocházející nyní z Číny bude mít dopad na náš fin. systém a potažmo na výši úrokových sazeb u HÚ v ČR?

Děkuji a přeji pěkný den.Kubik

Dobrý den, pane Kubíku, pokud dodržujete závazky plynoucí z úvěrové smlouvy, tak si vámi uvedené scénáře dokáži jen stěží představit. Znamenalo by to totiž skutečně extrémní chování bank, které by reflektovalo zřejmě extrémní problémy celého bankovního sektoru a tudíž i vámi naznačenou krizi. I v roce 2008, kdy k nám dorazila minulá nejvýraznější finanční krize, se nic takového nestalo. Proto bych se nechtěl dále pouštět do spekulativních úvah, protože se domnívám, že nám takovéto riziko nehrozí.

Fixace mi končí letos v prosinci, jak na to, abych získala nejnižší úrok? Při minulém refixu mi KB přistoupila na konkurenční úrok, abych neodešla. Letos bych ráda využila i mimořádnou splátku - jak postupovat? Vyčíslit a zaplatit, kdy přesně? Díky. E.

Dobrý den, Evo, pokud chcete nejnižší úrok, tak je klíčovou otázkou, jak se budou vyvíjet úrokové sazby hypoték v příštích deseti měsících. Můžete refinancovat, resp. podepsat úvěrovou smlouvu na další fixační období už nyní. Hodně bank refinancuje až 12 měsíců dopředu, ale nikdo vám negarantuje, že současný úrok je pro vás v příštích měsících ten nejnižší. Úrokové sazby mohou zůstat na současné úrovni, ale mohou klesnout i vzrůst. Z toho plyne příležitost i riziko, které je potřeba dobře zvážit. Z tohoto důvodu bych vám doporučil schůzku s nezávislým hypotečním makléřem. Využití mimořádné splátky je v době refixace jednoduchou operací, kterou lze samozřejmě bez problémů provést.

Nemá smysl položit Vám tupou otázku: "O kolik budou levnější a proč ?"

Takže se pokusím o smysluplnější: "V situaci (hypo-)bank, které hladově vyhlížejí jakýkoli hasící nástoj na neexistující inflaci a zatím jim k tomu nestačí úsilí stavebních kartelů o zvyšování cen novostaveb při dalším snižování kvality 80% z nich (neberu prime segment) - KDE vidíte vy základní ekonomické fundamenty, které ovlivní RPSN u nových hypoték v roce 2016" Počítáte přitom jak s dopady lavírování ČNB ohledně repreciace kurzu čs. koruny, tak případně s dopady EU na-řízené migrace" ?

Děkuji za odpovědi podložené ověřitelnými čísly.
RS

Dobrý den, Romane, položil jste otázku, která by zaměstnala celý vědecký tým. Pokusím se odpovědět. Klíčovým fundamentem je vývoj ceny zdrojů (peněz), konkurenční prostředí a tržní poptávka po hypotékách, která se samozřejmě váže na ekonomickou situaci domácností, logicky celkového stavu ekonomiky a zásadní je také vývoj cen nemovitostí. Všechny předpoklady ukazují na to, že letošní rok bude velmi příznivý, co se týče úrovně hypotečních úrokových sazeb. Počítám, že se budou pohybovat po celý rok na podobných hodnotách jako nyní. Vámi zmiňovaná politika ČNB ohledně kurzu a migrace nebude mít dle mého názoru na náš hypoteční trh vliv.

Dobrý den,

četl jsem, že v zahraničí mezibankovní sazby v posledních týdnech zase rostou. Dorazí to i do Česka a budou zde růst i sazby u hypoték?

Dobrý den pane Scheinoste, i v České republice pozorujeme v posledních týdnech růst ceny peněz na mezibankovním trhu. Nicméně hypotéky zatím spíše stagnují. Podobný nárůst úrokových sazeb na mezibankovním trhu jsme viděli loni v březnu, ale i v květnu a sazby hypoték následně povyrostly v průměru pouze o necelou desetinu procenta. Podle posledních dat se trend již otočil a ceny na mezibankovním trhu opět klesají. Nemyslím si, že je nyní důvod, aby banky úrokové sazby hypoték navyšovaly.